Здравствуйте. Подскажите, как правильно составить договор аренды нежилого помещения. Чем отличается договор аренды от договора субаренды (а мне предлагают заключить именно такой).
Хочу открыть свой маленький бизнес. Нашла помещение, встретилась с хозяином. Он дал мне на подпись договор СУБАРЕНДЫ. Я взяла его для ознакомления, и хочу проверить все ли оформлено правильно.
Здравствуйте, Виктория. Сначала хочу вас немного похвалить. Вы молодец, что не подписываете договоры не читая, как делают многие. Мне нравится ваше желание проверить все ли в договоре учтено и правильно ли он составлен. Помните, от этого зависит очень многое, в частности решение суда, если возникнет какое-либо разногласие.
Теперь о субаренде. Если договор аренды это соглашение собственника помещения с арендатором, то договор субаренды это соглашение между арендатором и субарендатором. То есть человек, который сам является арендатором, сдает арендуемое помещение, или какую-то его часть в аренду еще раз, отсюда приставка суб.
Чем отличается договор субаренды от договора аренды. Во-первых, стороны называются не Арендодатель и Арендатор, а Арендатор и Субарендатор. Во-вторых, в договоре аренды обязательно указываются документы, подтверждающие право собственности арендодателя, а в договоре субаренды кроме документов о собственности еще указывается договор аренды. Таким образом, арендатор подтверждает свое право на временное владение помещением. Но, если в договоре аренды нет указания на то, что арендатор имеет право сдавать помещение или его часть в субаренду, то любой суд признает договор аренды недействительным.
Вам, как претенденту на субаренду, необходимо взять у арендатора копию договора аренды, и внимательно ознакомится с этим документом.
Виталий, в пакете документов нет договора аренды. Есть разрешение пожарников, санитарно-эпидемиологической станции, есть документ на право собственности, а договора аренды нет! А если он не даст мне этот договор?
Виктория, если Арендатор не предоставит вам договор аренды, то, скорее всего, у него нет права сдавать помещение в субаренду. В таком случае, лучше не вступать с ним в соглашение, так как договор вашей субаренды не будет иметь никакой юридической силы. Вы все же обратитесь к нему с вопросом о возможности ознакомления с договором аренды. Вы имеете на это право, как субарендатор.
Все в порядке, принес договор аренды нежилого помещения, говорит не знал, что я такая дотошная. Там есть пункт, где арендатору разрешено сдавать помещение в субаренду. На что еще обратить внимание, я теперь такая подозрительная!
Конечно, в шапке договора должны быть указаны стороны, заключающие договор, кто, на основании чего действует.
В предмете договора должен быть прописан подробный адрес вего помещения, его площадь, кадастровый номер, назначение, и площадь, которая непосредственно сдается в аренду по этому договору. Ведь сдаваться может не весь магазин или торговый центр, а лишь сколько-то квадратных метров. Если здание многоэтажное и имеет деление на офисы и ячейки, то в договоре должно быть прописано конкретно, что сдается, например, 12 кв.м на 7 этаже, ячейка 704. К договору должен быть приложен план этого этажа, где цветной пастой выделяется участок, сдаваемый в аренду.
На момент сдачи помещения оно не должно быть обременено никакими ограничениями (залог и прочее), не должно иметь незаконных перепланировок. Об этом должно быть прописано в договоре.
К договору должен прилагаться акт приема-передачи помещения, который подтверждает факт передачи самого помещения, ключей от него, кодов сигнализации, паролей от wi-fi, и так далее. Без этого акта, договор в силу не вступает!
Сейчас я затронул основные подводные камни в договоре аренды нежилого помещения, отсутствие одного из перечисленных указаний, делает договор незаключенным!
Права и обязанности сторон. Арендодатель (или арендатор если это субаренда) обязан передать имущество, обеспечив беспрепятственное пользование арендатором (субарендатором).
Арендатор (субарендатор) обязан своевременно и в полном объеме вносить арендные платежи, не производить самовольных перепланировок, изменений внешнего вида, использовать помещение по назначению, следить на инженерными коммуникациями. При возникновении аварийных ситуаций сообщать арендодателю (арендатору), и принимать все возможные меры по предотвращению угрозы разрушения или повреждения помещения. Также арендатор (субарендатор) обязан соблюдать порядок на объекте, не захламлять его мусором и другими отходами производства.
При одностороннем расторжении договора письменно уведомить арендодателя (арендатора) о своем решении. Срок уведомления прописывается в договоре отдельно в разделе «Расторжение договора».
В договоре можно предусмотреть производство арендатором (субарендатором) неотделимых улучшений помещения с письменного разрешения арендодателя (арендатора), которые пойдут в учет арендных платежей.
Платежи по договору. В этом разделе устанавливается размер арендной платы и прописывается способ и сроки ее уплаты.
Ответственность сторон. Как обычно, этот раздел посвящен штрафам, пеням и неустойкам, которые начисляются сторонам при нарушении договорных отношений. Все должно быть четко прописано. Представьте, что ваш оппонент, что-то не исполнил, и пропишите свои пожелания при этом. Суд, если до этого дойдет, будет руководствоваться этими пунктами договора.
Срок действия договора. Если срок действия договора равен 12 месяцам или больше, то такой договор обязательно нужно регистрировать в Росреестре. Без этой регистрации сделка считается незаключенной. В большинстве случаем договоры заключаются на 11 месяцев или на неопределенный срок, что позволяет обойти Росрегистрацию.
Расторжение договора. Здесь прописываются условия одностороннего расторжения договора по инициативе каждой стороны, сроки уведомления, и т.д.
Споры. Этот раздел описывает алгоритм действий сторон при возникновении споров, а также устанавливается судебный орган для разрешения споров.
Приложения к договору. Приложений может быть сколько угодно, но обязательно должен быть план, с выделением арендуемого пространства и акт приема-передачи объекта!
Может быть, много написал, но зато все по делу. Обратите внимание на каждый раздел.