расчет УСНО при использовании эскроу-счетов по ФЗ-214 у Застройщика

Angela
Постоянная ссылка #

ООО находится на УСНО  «доходы минус расходы». ООО является Застройщиком, согласно ФЗ № 214 планирует привлечь кредит банка (проектное финансирование) а также хранение денежных средств дольщиков на Эскроу-счетах.

Вопрос:  как будет считаться  налог на УСНО 15% ?  Как  будет считаться лимит дохода за год 150 млн?

На основании ст. 251 п/п 14 п. 1 НК средства дольщиков не являются доходом. Ведение раздельного учета- обязательно. Но с другой стороны- привлечение кредита банка и накопление денежных средств на эскроу счетах- вопрос спорный. Доходом будет считаться дата получения разрешения на ввод жилья и , соответственно- раскрытие эскрой счета одновременно (валово) или все-таки доходом будет считаться «экономия» при строительстве? (т.е. при подписании акта приема-передачи объекта строительства покупателем и расчет цена покупки минус затраты на строительство?)

Сергей экономист
Постоянная ссылка #

Расходы, произведенные в рамках целевого финансирования, в составе расходов при определении налоговой базы не учитываются. В случае соответствия произведенных затрат установленному Федеральным законом N 214-ФЗ перечню такие расходы признаются для целей налогообложения произведенными в рамках целевого финансирования и не учитываются при определении объекта налогообложения по налогу,
(Письмо Минфина России от 28.06.2019 N 03-11-06/2/47815).

Неиспользованные средства, полученные в рамках целевого финансирования застройщиком и не возвращенные дольщикам, являются налогооблагаемыми доходами застройщика (Письмо Минфина России от 05.04.2016 N 03-11-06/2/19244) - это ответ на ваш вопрос в части дохода от экономии срелств. Именно они и будут считаться в доход по УСН, так как целевое использование средств дольщиков в доходах не учитывается. (см. текст предыдущего письма). 

Далее организация, осуществляющая функции застройщика при строительстве объектов за счет средств дольщиков, при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения, должна учитывать(Письмо Минфина России от 19.09.2014 N 03-11-06/2/47049,Письмо Минфина России от 15.09.2014 N 03-11-09/45958):

  • доходы от оплаты услуг застройщика;
  • а также экономию затрат на строительство объектов недвижимости в виде разницы между договорной стоимостью объектов и фактическими затратами по строительству данных объектов, не включающими расходы на содержание службы застройщика, определяемую по окончании строительства.

Как мне кажется, в последнем письме как раз приведен ответ на Ваш вопрос. Накомпление средств на счетах как и привлечение кредитов в случае возможности определения источника и цели их поступления не должно повлиять на указанные в ыше в письмах выводы.

Angela
Постоянная ссылка #

средства дольщиков, размещенных на эскроу-счетах веоятнее всего нельзя будет признавать целевым финансированием, т.к. застройщик их фактически на получает и не может ими распоряжаться до момента завершения строительства  (раскрытия эскроу счетов). т.е   2-3 года средства дольщиков аккумулируются в банке и совершенно недоступны застройщику. таким образом перстает действовать норма пп.14 п.1 ст.25 НК (целевое финасирование), получается, что у этого застройщика отсутствуют основания для применения норм п.14 ст.250 НК, и теперь данные доходы (при раскрытии эскроу)  подлежат признанию единовременно, на счет упадет сумма, значительно превышающая 150млн.руб. Фактически получается, что теперь Застройщик (использующий проектное финансирование банков и эскроу счета) не может применять "упрощенку"?

Сергей экономист
Постоянная ссылка #

Angela, а нельзя ли предусмотреть в договре эскроу счета возможность компенсации текущих затрат, например по промежуточным актам на выполнение работ? В любом, случае, на стадии накопления суммы на этом счете ООО не принадлежат, поэтому доходами признаваться также не могут.

 

Что касаестя лимита в 150 млн. руб. то это не база налогообложения, а именно доходы, и при определении соотвествия лимиту учитывается вся сумма поступлений до вычета расходов (ст. 346.15 НК РФ). Таким образом, Ваш вывод об утрате права на УСН представляется обоснованным.

ElenaA
Постоянная ссылка #

При усн доходы считаются по кассовому методу. Поэтому не вся сумма при раскрытии счетов эскроу упадет на расчетный счет застройщика, банк заберет сумму кредита и проценты по нему. Поэтому застройщик вполне может уложиться в лимит 150 млн. Кроме того, +50 млн законодательство добавило, как возможность не "слететь" с упрощенки.

Создайте новый комментарий в теме
Получить e-mail уведомление об ответе
Есть вопрос по другой теме? Можете создать Новое обсуждение