расчет УСНО при использовании эскроу-счетов по ФЗ-214 у Застройщика

Question

Angela 22 октября 2019 12:10

ООО находится на УСНО «доходы минус расходы». ООО является Застройщиком, согласно ФЗ № 214 планирует привлечь кредит банка (проектное финансирование) а также хранение денежных средств дольщиков на Эскроу-счетах.

Вопрос: как будет считаться налог на УСНО 15% ? Как будет считаться лимит дохода за год 150 млн?

На основании ст. 251 п/п 14 п. 1 НК средства дольщиков не являются доходом. Ведение раздельного учета- обязательно. Но с другой стороны- привлечение кредита банка и накопление денежных средств на эскроу счетах- вопрос спорный. Доходом будет считаться дата получения разрешения на ввод жилья и , соответственно- раскрытие эскрой счета одновременно (валово) или все-таки доходом будет считаться «экономия» при строительстве? (т.е. при подписании акта приема-передачи объекта строительства покупателем и расчет цена покупки минус затраты на строительство?)

Ответить

Сергей экономист Эксперт НН 22 октября 2019 12:50

Постоянная ссылка #

Расходы, произведенные в рамках целевого финансирования, в составе расходов при определении налоговой базы не учитываются. В случае соответствия произведенных затрат установленному Федеральным законом N 214-ФЗ перечню такие расходы признаются для целей налогообложения произведенными в рамках целевого финансирования и не учитываются при определении объекта налогообложения по налогу,
(Письмо Минфина России от 28.06.2019 N 03-11-06/2/47815).

Неиспользованные средства, полученные в рамках целевого финансирования застройщиком и не возвращенные дольщикам, являются налогооблагаемыми доходами застройщика (Письмо Минфина России от 05.04.2016 N 03-11-06/2/19244) - это ответ на ваш вопрос в части дохода от экономии срелств. Именно они и будут считаться в доход по УСН, так как целевое использование средств дольщиков в доходах не учитывается. (см. текст предыдущего письма).

Далее организация, осуществляющая функции застройщика при строительстве объектов за счет средств дольщиков, при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения, должна учитывать(Письмо Минфина России от 19.09.2014 N 03-11-06/2/47049,Письмо Минфина России от 15.09.2014 N 03-11-09/45958):

доходы от оплаты услуг застройщика;
а также экономию затрат на строительство объектов недвижимости в виде разницы между договорной стоимостью объектов и фактическими затратами по строительству данных объектов, не включающими расходы на содержание службы застройщика, определяемую по окончании строительства.

Как мне кажется, в последнем письме как раз приведен ответ на Ваш вопрос. Накомпление средств на счетах как и привлечение кредитов в случае возможности определения источника и цели их поступления не должно повлиять на указанные в ыше в письмах выводы.

Ответить

Angela 22 октября 2019 13:05

Постоянная ссылка #

средства дольщиков, размещенных на эскроу-счетах веоятнее всего нельзя будет признавать целевым финансированием, т.к. застройщик их фактически на получает и не может ими распоряжаться до момента завершения строительства (раскрытия эскроу счетов). т.е 2-3 года средства дольщиков аккумулируются в банке и совершенно недоступны застройщику. таким образом перстает действовать норма пп.14 п.1 ст.25 НК (целевое финасирование), получается, что у этого застройщика отсутствуют основания для применения норм п.14 ст.250 НК, и теперь данные доходы (при раскрытии эскроу) подлежат признанию единовременно, на счет упадет сумма, значительно превышающая 150млн.руб. Фактически получается, что теперь Застройщик (использующий проектное финансирование банков и эскроу счета) не может применять "упрощенку"?

Ответить

Сергей экономист Эксперт НН 22 октября 2019 14:12

Постоянная ссылка #

Angela, а нельзя ли предусмотреть в договре эскроу счета возможность компенсации текущих затрат, например по промежуточным актам на выполнение работ? В любом, случае, на стадии накопления суммы на этом счете ООО не принадлежат, поэтому доходами признаваться также не могут.

Что касаестя лимита в 150 млн. руб. то это не база налогообложения, а именно доходы, и при определении соотвествия лимиту учитывается вся сумма поступлений до вычета расходов (ст. 346.15 НК РФ). Таким образом, Ваш вывод об утрате права на УСН представляется обоснованным.

Ответить

ElenaA 28 октября 2019 10:04

Постоянная ссылка #

При усн доходы считаются по кассовому методу. Поэтому не вся сумма при раскрытии счетов эскроу упадет на расчетный счет застройщика, банк заберет сумму кредита и проценты по нему. Поэтому застройщик вполне может уложиться в лимит 150 млн. Кроме того, +50 млн законодательство добавило, как возможность не "слететь" с упрощенки.

Ответить