Аренда нежилого помещения
Такой вариант возможен. Если учредитель сдает в аренду помещение своей фирме, то нужно прежде всего заключить договор аренды недвижимости между фирмой и учредителем (ст. 608 ГК РФ). При выплате доходов нужно удерживать НДФЛ. Если же у учредителя несколько объектов, которые он хочет сдавать в аренду, ему лучше зарегистрироваться в качестве ИП.
Возможность сдачи недвижимости в аренду без регистрации ИП рассматривается в письме ФНС России от 08.02.2013 № ЕД-3-3/412@. В нем сказано, что гражданин, предоставляющий в аренду принадлежащую ему квартиру или иное недвижимое имущество, может не регистрироваться как предприниматель. Главное, чтобы с полученного дохода был уплачен НДФЛ.
Договор аренды вы заключаете обычный. При этом не забудьте указать в соглашении данные, позволяющие определить арендуемое помещение: его точный адрес, месторасположение в здании (этаж, номер комнаты), а также площадь помещения (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Также зафиксируйте размер, порядок и сроки внесения арендной платы (ст. 614 и 654 ГК РФ). С выплачиваемой арендной платы ООО будет само исчислять, удерживать и перечислять НДФЛ в бюджет (подп. 4 п. 1 ст. 208, п. 1 и 2 ст. 226 НК РФ). Аналогичное мнение у Минфина и ФНС России (см. письма от 01.06.2011 № 03-04-06/3-127 и от 09.04.2012 № ЕД-4-3/5894@). Чиновники отмечают, что с арендной платы, выплачиваемой физическому лицу, исчислять и уплачивать НДФЛ должен арендатор, если им выступает организация.
Теперь касательно признания арендной платы в виде расходов при расчете УСН-налога. И арендную плату (пп.4 п.1 ст.346.16 НК РФ) и коммунальные платежи (в составе материальных расходов пп.5 п.1 ст.346.16 НК РФ) можно учитывать в составе расходов. Каких-либо запретов на учет данных расходов в целях расчета УСН-налога в связи со взаимозависимостью сторон договора НК РФ не содержит.
Но все-таки есть судебная практика, где принимались решения признать подобные сделки недействительными. Но следует иметь ввиду, что для целей признания указанного договора аренды у учредителя недействительным налоговому органу необходимо доказать не только факт взаимозависимости сторон, но и факт получения необоснованной налоговой выгоды, фиктивность сделки, ее направленность исключительно на занижение налогооблагаемой базы компании. Доказать все эти обстоятельства налоговому органу будет очень сложно, если все документы у налогоплательщика оформлены надлежащим образом и цены существенно не отклоняются от рыночных.
Формирование цены должно быть подтверждено документально. Многие компании в качестве подтверждающего документа используют отчеты независимых оценщиков.
Пропустила я ваш вопрос, не доглядела... Мне лично не приходилось делать самостоятельно расчет, к сожалению, я - не оценщик. Нашла информацию, что есть всего три метода оценки:
- Аналоговый (сравнительный метод). Метод подразумевает под собой сравнение объекта недвижимости с его подобием, то есть, аналогом, с известной рыночной стоимостью. Для этого необходимо принять во внимание все характеристики, которыми обладает исследуемое здание или помещение. Наряду с этим учитывается место его дислокации, экологическая обстановка и его фактическая стоимость. На основании этих сопоставлений и устанавливается величина арендной платы. Тут важно при оценке учитывать основной вид деятельности вашей организации. Первым делом нужно определить рыночную стоимость одного квадратного метра аналогичной площади, сдаваемой в наем. Общая сумма арендной платы рассчитывается умножением количества сдаваемых метров на цену за 1 кв.м. Купив газеты объявлений или посетив сайты риелторских агентств, посмотрите средние цены за квадратный метр на объекты, расположенные в районе вашего помещения и похожие по другим признакам (год постройки, состояние, коммуникации и т.д.).
- Доходный (метод капитализации прибыли). В этом случае используется довольно непростой механизм, базирующийся на капитализации доходов. Он основывается на расчёте предполагаемой прибыли от инвестирования средств в исследуемый объект недвижимости, если бы эти средства были потрачены на иной вид предпринимательской деятельности, а не на тот, которым будет заниматься арендатор. Этот метод применим, когда требуется оценить инвестиционные проекты, касающихся таких рынков, как аренда торговых площадей и офисов.
- Затратный. Здесь требуется тщательный подсчёт всех расходов на строительство объекта недвижимости, идентичного имеющемуся, причём, также оценивается и земельный участок. Все данные суммируются с учётом фактической стоимости участка. Подобная методика имеет один недостаток: инфляция является причиной получения заниженной оценки, поэтому предусматривается использование поправочных коэффициентов.
Именно этими тремя методами пользуются оценщики. Погуглите по названиям, почитайте подробнее, я не вижу смысла вам сюда копировать эти формулы :). Первый метод нормальный и несложный, именно о нем говорила вам Главбух Милла.
Еще почитайте Приказ Минстроя России от 14.09.1992 № 209 «Об утверждении методики по определению уровня
арендной платы за нежилые здания (помещения)»
Там в п.1.1. сказано «С целью упорядочения размеров арендной платы за нежилые здания (помещения) сдаваемые в аренду и субаренду на территории России предлагается единая методика ее расчета для всех форм собственности». То есть такая методика подходит для коммерческих организаций.
А услуги оценщиков стоют порядка 5000 – 8000 рублей, это так для информации, если вы бухгалтер и вам не доплачивают за эту работу, может, есть смысл не заниматься геморроем и заплатить 
. Зато тут уже точно будет у вас документ, что цена аренды соответствует рыночной.