Налог с продажи квартиры8

Добрый день, нужна Ваша консультация по следующему вопросу:

-- в 2014 г. путем переселения из аварийного жилья получили 2 комнаты в 3х комн. квартиры, у каждой комнаты отдельный кадастровый номер, в каждой комнате было 6 собственников, т.е. у меня было право собственности на 1/6 в каждой комнате. Третья комната принадлежала постороннему собственнику и прав собственности у меня на неё не было.

-- в 2021 г. я выкупаю доли у всех собственников в двух комнатах за 1 850 000 руб (становлюсь единоличным собственником).

-- в 2022 г. я выкупаю третью комнату в данной квартире за 780 000 руб.

-- в 2022 г. объединяю все три комнаты в одну 3х комнатную квартиру с присвоением нового кадастрового номера.

-- в 2023 г. я продаю объект как 3х комн квартиру за 3 365 000 руб.

Какую сумму налога мне нужно оплатить: а) 13% от суммы продажи квартиры (13% от 3 365 000 = 437 450 руб + воспользоваться вычетом в 1 млн руб (13% от 2 365 000) и в итоге заплатить налог 307 450 руб. б) Я суммирую все расходы на покупку комнат ( 1 850 000 + 780 000 = 2 630 000 руб) и вычитаю из суммы продажи понесенные расходы ( 3 365 000 - 2 630 000 = 735 000) и оплачиваю 13 % от получившейся суммы ( 13% от 735 000 = 95 550 руб). Заранее благодарна за обратную связь !!!

Максим85, здравствуйте. Очень сложный случай у вас. И есть на этот счет взаимоискючающие позиции.

Я вижу, что вы понимаете, что минимальный срок владения считается с момента получения вами нового кадастрового номера квартиры, т.к в результате объединения появляется новый объект права собственности. 

Но существует и иная точка зрения в отношении налогообложения доходов, полученных от продажи объединенной квартиры. Так, Президиум Нижегородского областного суда в постановлении от 17.08.2011 по делу № 44-г-86/11 указал, что объединение двух квартир в одну является перепланировкой этих квартир. Действую­щее законодательство не предусматривает в качестве основания прекращения права собственности на недвижимость ее перепланировку. Из пунктов 26, 27, 36 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства РФ от 18.02.98 № 219, следует, что в случае слияния ранее существовавших объектов закрывается связанный с ними раздел указанного реестра, поскольку прекращает существование объект недвижимости как единица кадастрового учета. Но право собственности на имущество, которое до слияния объекта недвижимости находилось у гражданина в собственности в виде двух объектов недвижимости, не прекращается. Такие обстоятельства, как изменение объекта недвижимого имущества в связи с реконструкцией или перепланировкой (переустройством) без изменения внешних границ, не влекут за собой прекращения или перехода права на него. Поэтому факт регистрации объединенной квартиры не влечет прекращения права собственности на квартиры, из которых она составлена.

К сожалению, более позднего решения суда я не нашла, но прецедент есть, чтобы вообще не оплачивать НДФЛ с продажи, пройдя круги ада судов.

Есть на эту тему письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 19 июля 2016 г. № 03-04-05/42227, где говорится что начало владения квартирой следует отсчитывать с момента первоначальной государственной регистрации права собственности на квартиру, которая претерпела перепланировку, – а не с даты повторного получения права собственности на нее.

Статья 235 ГК РФ предусматривает основания прекращения права собственности: отчуждение собственником своего имущества другим лицам, отказ собственника от права собственности, гибель или уничтожение имущества, утрата права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Изменение объекта недвижимого имущества в связи с реконструкцией или перепланировкой без изменения внешних границ не влечет за собой прекращения или перехода права на него.

Таким образом, факт внесения налогоплательщиком изменений в ЕГРН в связи с увеличением площади квартиры в результате перепланировки без изменения внешних границ не влечет прекращения права собственности налогоплательщика на данную квартиру.

В связи с этим моментом возникновения права собственности у налогоплательщика является не дата внесения изменений в ЕГРН в связи с осуществлением перепланировки, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности.

Учитывая изложенное, поскольку квартира принадлежала налогоплательщику (независимо от изменения жилой площади квартиры в результате осуществления ее перепланировки без изменения внешних границ квартиры) более минимального предельного срока владения, то его доходы от продажи данной квартиры не будут подлежать обложению налогом на доходы физических лиц.

Данная позиция согласована с Министерством финансов Российской Федерации.

Если вам удастся настоять на этой позиции, то отсчет минимального срока владения квартирой начнется для вас с 2014 года.

Не порадую. Запросите позицию налоговой, вам ответят примерно так:

Срок владения отсчитывается с даты регистрации прав на вновь созданные объекты недвижимости. В вашем случае с 2022 г. с присвоением нового кадастрового номера. Письмо ФНС от 21.06.2023 N БС-4-11/7879@
По вопросу исчисления сроков владения недвижимостью следует руководствоваться новыми разъяснениями Минфина, в частности приведенными в Письме от 19.08.2022 N 03-04-07/81087, которое ФНС довела до территориальных налоговых органов. При объединении или разделе квартиры с регистрацией прав на вновь образованные объекты начиная с 01.01.2017 срок владения для целей освобождения дохода от НДФЛ нужно считать с даты оформления права собственности на вновь образованные объекты. Срок владения исходной недвижимостью не учитывается.

При этом вычетами на покупку объектов (комнат), которые вошли в состав нового объекта (квартары), конечно можно пользоваться по правилу ст.220: в сумме документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества. НК позволяет уменьшить ваш доход 3365 тыс на расходы (1850+780 ) тыс. Налог 13 % от получившейся суммы ( 13% от 735 тыс = 95 550 руб). Сдайте декларацию, наш совет. А далее решайте: Есть время, можно и судиться, есть решения в пользу налогоплательщиков: не облагается вообще по 1 сроку как единый жилой объект; либо каждая комната будет считаться по своему отдельному сроку.