Здравствуйте!
Сейчас я ИП на УСН Доходы. ИП открыто в конце апреля 2023г. Есть жилая недвижимость, которая досталась по наследству до открытия ИП, в собственности более трех лет. До апреля 2023г. (открытие ИП) недвижимость сдавал в аренду как самозанятый. После открытия ИП заключили новый договор с арендатором. В наименовании стороны просто указаны мои ФИО без приставки ИП.
Основной вид деятельности ИП связан с разработкой программного обеспечения. Дополнительно был открыт ОКВЭД по управлению и аренде жилых помещений, чтобы платить с доходов по аренде 6%. За время деятельности ИП не было ни продаж недвижимости, ни иных сделок с ней.
Решил продать недвижимость и узнал, что должен заплатить УСН 6% с полного дохода от продажи. Прошу совета, как лучше всего оптимизировать налоги:
1. ИП было открыто в конце апреля прошлого года и все доходы от аренды декларировались за 2023 г. Декларацию по УСН уже сдал. Хочу подать уточненную декларацию, где не будут отражены доходы от аренды за 2023 год. Так же подам заявление на удаление ОКВЭД по аренде и управлению жилой недвижимостью. Так же подам 3-НДФЛ и заявлю доход от аренды, чтобы заплатить 13%. Логика здесь такова: те доходы, которые я не получаю как ИП от заявленной деятельности облагаются налогом НДФЛ 13%. Если дойдет до суда, у меня будут уплачены 13% НДФЛ, а квартира не использовалась в предпринимательской деятельности ИП, так же не было операций с недвижимостью, т.е. ИП вообще никак не связано с недвижимостью.
2. Закрыть ИП и продать квартиру, а после этого через пару месяцев снова открыть ИП. Это самый крайний вариант.
Очень много искал информации, к сожалению, иных вариантов не нашел. Буду благодарен за совет.
Продажа жилой недвижимости ИП: УСН или НДФЛ?
Добрый день!
Вы хотите не оптимизировать налог, а уйти от его уплаты. Это разные вещи, поэтому в любом из двух случаев у вас могут возникнуть проблемы, так как вы совершите некие действия, единственной целью которых будет не экономическая обоснованность, а уход от налога.
Оптимизировать уже свершившийся факт сложно, поэтому надо искать выход из того, что уже есть.
Из двух вариантов мне более привлекательным с любой точки зрения кажется второй.
Первый вариант несколько похож на игру в прятки с малышом: он закрыл глаза ладошками и думает, что спрятался. Поясню. Во-впервых, уточненная декларация по УСН с налогом к уменьшению вызовет закономерный активный интерес налоговой. Как вам платили за аренду? На расчетный счет? На личную карту/налом? Если на расчетник, то будут вопросы, почему исключили этот доход из декларации. Во-вторых, если вы сейчас исключите ОКВЭД, это не значит, что они у вас обнулятся для 2023 года. Все равно будет понятно, что в 2023 году они у вас были. Сделать вид, что аренда квартиры - не предпринимательская деятельность (учитывая, что была самозанятость по тому же основанию), будет сложно. На мой взгляд, в этом варианте очень много скользких моментов, которые очевидно искуственно появились лишь в связи с манипуляциями по выводу доходов от продажи квартиры из-под УСН.
Во втором варианте один скользкий момент - повторная регистрация ИП. Так как закрытие ИП - ваш свободный выбор. После закрытия ИП очевидно, что продажа квартиры будет облагаться НДФЛ, а учитывая срок владения - выводиться из-под налогообложения. Скорое повторное открытие ИП может вызвать вопросы, но это также не запрещено законом, ну и можно придумать легенду.
Впрочем повторюсь, так как оба способа имеют под собой лишь одно основание - уход от налогов, ни первый, ни второй способ не гарантируют положительного исхода.
Спасибо за ответ!
Здесь скорее не уход от налога, а избежать необоснованного обогащения государства. За наследство я уже заплатил, когда в него вступал. Налог с дохода, будь то НДФЛ или УСН я не отказывался платить, а налог с продажи - ни малейшего желания. Мне проще доплатить 13% за каждый месяц аренды по НДФЛ и продать ее, т.к. владею более 3 лет. Почему с ИП такая сложность мне не ясно. Будучи самозанятым таких проблем с продажей нет. Просто какая-то недоработка в законодательстве.
За аренду платили на карту. Физические лица тоже могут сдавать квартиру в аренду и платить 13%. А какую деятельность ведет ИП как ИП, а какую как физ.лицо - выбираю сам, если не ошибаюсь, главное платить налоги.
С ИП не сложности. Просто статус ИП добавляет возможности применять, например, УСН и уплачивать значительно мЕньший налог с аренды по сравнению с НДФЛ. Это и называется оптимизация налогов - выбор наиболее выгодной системы налогообложения, которых, справедливости ради надо сказать, достаточно много. Но да, при этом и при продаже надо уплатить налог. То, что вы пользуетесь плюсами ИП и недовольны минусами ИП, объяснимо и понятно, но не совсем справедливо.
Ваши манипуляции с уточненкой по упрощенке и отказом от ОКВЭД не сделает несуществующей вашу предпринимательскую деятельность по аренде квартиры. Если бы вы изначально так делали, то был бы простор для рассуждений, которые вы приводите: "как физлицо выбираю сам". Но вы использовали квартиру в предпринимательской деятельности, а потом решили откатить всё обратно. Цель ваших манипуляций понятна и очевидна - вывод дохода от продажи квартиры из-под УСН.
Я лишь высказала свое субъективное мнение, как мне видятся оба варианта. При этом ни один из двух вариантов не дает гарантий ни однозначно плохого, ни однозначно хорошего исхода. Может прокатить и то, и то. Но можно и попасть при любом из вариантов. Выбирать, конечно, только вам.
Спасибо за Вашу помощь! Соглашусь, со стороны это выглядит именно как манипуляции, так же и будет расценивать налоговая.
Уже рассматриваю другие варианты
1. Закрытие ИП без открытия в будущем и переход на самозанятость (вернусь откуда начал).
2. Оформить дарственную на супругу и ждать еще 3 года до продажи.