ИП на ОСНО И ПСН

Аренда по патенту и НДС

Как ИП на ОСН вы являетесь плательщиком НДС. При этом патентная система налогообложения (ПСН) освобождает от НДС только операции, облагаемые патентом (т.е. сама аренда).
Коммунальные услуги (электроэнергия) — это отдельная операция, не входящая в патент. Здесь применяются общие правила НДС. Если вы (ИП на ОСН) получаете счета с НДС, вы имеете право перевыставить их арендатору с НДС, даже если аренда по патенту.

Но при соблюдении условий:
1. Договор с арендатором должен предусматривать:
- Разделение оплаты аренды (по патенту, без НДС) и компенсацию коммунальных услуг (с НДС). Обычно в договорах пишут - постоянная часть (сама аренда). И - переменная часть (не аренда). Важно прямое указание, что арендатор в переменной части возмещает затраты на электроэнергию с НДС и сумма этого возмещения не является платежом за аренду.

В силу п. 2 ст. 614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
- определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
- установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества;
- предоставления арендатором определенных услуг;
- передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
- возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

На практике существует несколько способов обеспечения арендатора коммунальными услугами, например:
- арендатор самостоятельно заключает договоры на коммунальные услуги с поставщиками услуг;
- арендатор заключает с арендодателем агентский договор, чтобы последний выступал его представителем перед поставщиками коммунальных услуг;
- арендатор компенсирует арендодателю стоимость коммунальных услуг в составе арендной платы;
- арендатор компенсирует арендодателю стоимость коммунальных услуг отдельным платежом (по отдельному счету).

2. Документальное оформление:
- Вы должны выставлять арендатору счет-фактуру на сумму перевыставленной электроэнергии с НДС (п. 1 ст. 169 НК РФ). Арендатор будет вправе принять этот НДС к вычету, если электроэнергия используется в облагаемой НДС деятельности (ст. 171 НК РФ).

Вывод: вы можете перевыставлять счета за электроэнергию с НДС, даже если аренда по патенту, но только при правильном оформлении:
- Четком разделении арендной платы (без НДС) и коммунальных услуг (с НДС) в договоре.
- Выставлении счетов-фактур на электроэнергию.
- Подтверждении, что арендатор является плательщиком НДС (если он хочет принять его к вычету).

Главное тут не смешивать операции в учете: вести раздельный учет, отдельный платеж по отдельному счету. Рискованно включать стоимость электроэнергии в арендную плату по патенту — это приведет к претензиям ФНС (письмо Минфина РФ от 10.10.2023 № 03-11-11/96011). Налоговики могут заявить, что если возмещение стоимости коммунальных услуг предусмотрено договором аренды, то ИП полученные денежные средства учитывает в составе доходов при ПСН.

____________________

это прислал мне Ип как обоснование того , что нужно выставить счет на возмещение коммунальных расходов с НДС , ведение раздельного учета получается, но какой учет, если выставляется только счет арендатору на возмещение комунальных платежей и больше никакой деятельности по ОСНО нет.