Здрасти. Собственник-человек нежилого помещения-офиса планирует продать его по рыночной цене - за 5 млн. руб. Помещение в собственности с 2006 года. Последние 6 месяцев данное помещение сдавалось в аренду по официальному договору с отчислением 13%, до этого никаких договоров аренды собственником не заключалось, так как использовалось в своих личных целях.
Возникнет ли у собственника при продаже помещения необходимость уплаты налога с продажи недвижимого имущества? Если возникнет, то в каком размере? Возник бы вопрос об оплате указанного налога в случае, если бы собственник не сдал в аренду это помещение?
или
Задать вопрос
НДФЛ с продажи имущество которое сдавалось в аренду
Доходы, полученные от продажи нежилого помещения, которое находилось в собственности налогоплательщика три года и более, освобождаются от обложения НДФЛ, в случае, если оно не использовалось в предпринимательской деятельности (смотрите, например, письма Минфина России от 01.02.2016 № 03-04-05/4388, от 27.06.2014 № 03-04-05/31078, от 05.05.2014 № 03-04-05/21039, смотрите также письмо Минфина России от 18.04.2016 № 03-04-05/22245). В случае если сдача в аренду нежилого помещения отвечала признакам предпринимательской деятельности, то оснований для освобождения от обложения НДФЛ, полученных от продажи такого помещения, иметься не будет (письмо Минфина России от 15.08.2014 № 03-04-05/40977).
Необходимо учитывать, что, устанавливая различный порядок налогообложения в зависимости от использования имущества в предпринимательской деятельности, нормы НК РФ не дают определения понятия предпринимательской деятельности. Согласно п. 1 ст. 11 НК РФ институты, понятия и термины гражданского, семейного и других отраслей законодательства РФ, используемые в НК РФ, применяются в том значении, в каком они используются в этих отраслях законодательства, если иное не предусмотрено НК РФ.
Исходя из п. 1 ст. 2 ГК РФ, под предпринимательской деятельностью понимается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг.
Для целей НК РФ под индивидуальными предпринимателями понимаются физические лица, зарегистрированные в установленном порядке и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, главы крестьянских (фермерских) хозяйств. Физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, но не зарегистрировавшиеся в качестве индивидуальных предпринимателей в нарушение требований гражданского законодательства РФ, при исполнении обязанностей, возложенных на них НК РФ, не вправе ссылаться на то, что они не являются индивидуальными предпринимателями (п. 2 ст. 11 НК РФ).
Если сдача в аренду недвижимого имущества отвечает вышеуказанным признакам предпринимательской деятельности, то независимо от регистрации в качестве индивидуального предпринимателя сдача имущества в аренду будет являться предпринимательской деятельностью. В таком случае оснований для освобождения от обложения НДФЛ, полученных от продажи такого имущества, иметься не будет (письма Минфина России от 11.06.2015 № 03-04-05/33984, от 26.05.2015 № 03-04-05/30271, от 05.05.2014 № 03-04-05/21039, см. также письма Минфина России от 24.05.2017 № 03-04-05/31781, от 16.03.2016 № 03-04-05/14443, от 09.03.2017 № 03-04-05/13338).
Необходимо учитывать, что, устанавливая различный порядок налогообложения в зависимости от использования имущества в предпринимательской деятельности, нормы НК РФ не дают определения понятия предпринимательской деятельности. Согласно п. 1 ст. 11 НК РФ институты, понятия и термины гражданского, семейного и других отраслей законодательства РФ, используемые в НК РФ, применяются в том значении, в каком они используются в этих отраслях законодательства, если иное не предусмотрено НК РФ.
Исходя из п. 1 ст. 2 ГК РФ, под предпринимательской деятельностью понимается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг.
Для целей НК РФ под индивидуальными предпринимателями понимаются физические лица, зарегистрированные в установленном порядке и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, главы крестьянских (фермерских) хозяйств. Физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, но не зарегистрировавшиеся в качестве индивидуальных предпринимателей в нарушение требований гражданского законодательства РФ, при исполнении обязанностей, возложенных на них НК РФ, не вправе ссылаться на то, что они не являются индивидуальными предпринимателями (п. 2 ст. 11 НК РФ).
Если сдача в аренду недвижимого имущества отвечает вышеуказанным признакам предпринимательской деятельности, то независимо от регистрации в качестве индивидуального предпринимателя сдача имущества в аренду будет являться предпринимательской деятельностью. В таком случае оснований для освобождения от обложения НДФЛ, полученных от продажи такого имущества, иметься не будет (письма Минфина России от 11.06.2015 № 03-04-05/33984, от 26.05.2015 № 03-04-05/30271, от 05.05.2014 № 03-04-05/21039, см. также письма Минфина России от 24.05.2017 № 03-04-05/31781, от 16.03.2016 № 03-04-05/14443, от 09.03.2017 № 03-04-05/13338).
О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты:
- изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;
- хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок;
- взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок;
- устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.
Существуют разъяснения налоговых органов, в которых они исходили из того, что реализация гражданином своего законного права на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом (сдача его в аренду) не является предпринимательской деятельностью.
В настоящее время ФНС России отмечает, что признаки предпринимательской деятельности носят оценочный характер, квалифицировать в соответствии с ними деятельность физического лица по сдаче в аренду собственного имущества возможно только при наличии полной и всесторонней информации обо всех обстоятельствах его деятельности.
Стоит отметить, что наличие одного лишь договора аренды нежилого помещения в отсутствие других доказательств, свидетельствующих о систематическом получении прибыли, не свидетельствует о наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности (постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2008 № 11АП-6976/2008).
- изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;
- хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок;
- взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок;
- устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.
Существуют разъяснения налоговых органов, в которых они исходили из того, что реализация гражданином своего законного права на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом (сдача его в аренду) не является предпринимательской деятельностью.
В настоящее время ФНС России отмечает, что признаки предпринимательской деятельности носят оценочный характер, квалифицировать в соответствии с ними деятельность физического лица по сдаче в аренду собственного имущества возможно только при наличии полной и всесторонней информации обо всех обстоятельствах его деятельности.
Стоит отметить, что наличие одного лишь договора аренды нежилого помещения в отсутствие других доказательств, свидетельствующих о систематическом получении прибыли, не свидетельствует о наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности (постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2008 № 11АП-6976/2008).
Поскольку действующее законодательство не дает однозначного ответа на вопрос о том, какой срок сдачи имущества в аренду свидетельствует о систематическом получении прибыли, то нельзя исключать, что и в рассматриваемой ситуации налоговый орган может исходить из того, что сдача нежилого недвижимого имущества в аренду в течение 6 месяцев является предпринимательской деятельностью. В таком случае доходы, полученные от продажи нежилого помещения (5 000 000 рублей), будут облагаться НДФЛ по налоговой ставке 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ). При этом по общему правилу физическое лицо, не являющиеся индивидуальным предпринимателем, не вправе уменьшить свои доходы на сумму расходов, связанных с приобретением этого имущества.
Вместе с тем одно лишь данное обстоятельство (сдача нежилого недвижимого имущества в аренду в течение 6 месяцев) само по себе не должно свидетельствовать об осуществлении физическим лицом предпринимательской деятельности.
В спорной ситуации вопрос о квалификации действий по сдаче нежилого помещения в аренду как предпринимательской деятельности гражданина окончательно может быть решен только судом с учетом совокупности конкретных обстоятельств.
Применительно к Вашему случаю сказанное означает, что сдача помещения в аренду в течение 6 месяцев будет расценена налоговыми органами как предпринимательская деятельность. Невозможность применения при продаже имущественных вычетов в случае признания деятельности предпринимательской приведет к тому, что НДФЛ нужно будет уплатить в сумме 650 000 руб. (5 000 000 руб. х 13%).
Вместе с тем одно лишь данное обстоятельство (сдача нежилого недвижимого имущества в аренду в течение 6 месяцев) само по себе не должно свидетельствовать об осуществлении физическим лицом предпринимательской деятельности.
В спорной ситуации вопрос о квалификации действий по сдаче нежилого помещения в аренду как предпринимательской деятельности гражданина окончательно может быть решен только судом с учетом совокупности конкретных обстоятельств.
Применительно к Вашему случаю сказанное означает, что сдача помещения в аренду в течение 6 месяцев будет расценена налоговыми органами как предпринимательская деятельность. Невозможность применения при продаже имущественных вычетов в случае признания деятельности предпринимательской приведет к тому, что НДФЛ нужно будет уплатить в сумме 650 000 руб. (5 000 000 руб. х 13%).
Здрасти....забор покрасьте... МаксимКА, ну не уж то вы не знаете как нужно правильно здороваться..
Создайте новый комментарий в теме
Есть вопрос по другой теме? Можете создать Новое обсуждение