Налог на продажу доли квартиры по материнскому капиталу

Question

Михаил5 4 декабря 2019 11:53

Добрый день!

Столкнулся с такой ситуацией - есть квартира, которая куплена в 2016 году. В 2018 году был использован материнский капитал - детям выделено по небольшой доле. Выделение долей происходило через соглашение о распределение долей, составленное в свободной форме.

В ближайшем будущем планирую совершить продажу этой квартиры и узнал что многие люди попадали на достаточно большие налоги за то, что продавали квартиры когда срок пользования не прошел 3-5 лет.

Но вышел Федеральный закон от 29.09.2019 N 325-ФЗ "О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации", в котором прописано что:

"При получении дохода от продажи доли в объекте недвижимого имущества, приобретенной в соответствии с частью 4 статьи 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 года N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей", налогоплательщик вправе уменьшить сумму своего облагаемого налогом дохода на величину фактически произведенных и документально подтвержденных расходов на приобретение этого объекта недвижимого имущества в размере, пропорциональном указанной доле налогоплательщика в объекте недвижимого имущества, при одновременном соблюдении следующих условий:

расходы на приобретение объекта недвижимого имущества произведены членом семьи налогоплательщика - владельцем сертификата (иного документа) на материнский (семейный) капитал и (или) его супругом (супругой);

величина расходов на приобретение объекта недвижимого имущества в доле, приходящейся на налогоплательщика, уменьшающая сумму облагаемого налогом дохода налогоплательщика, не учитывалась другими членами семьи налогоплательщика (их супругами) в целях налогообложения, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи."

Согласно этому закону, как я понял, я могу свои расходы на покупку квартиры распространить и на доли своих детей. Но есть одно НО - когда я составлял соглашение о распределение долей, то я указал следующее:

"находясь в здравом уме и твердой памяти, действуя добровольно, заключили настоящее соглашение о нижеследующем"

И никакого указания, что я выделял доли из-за того, что использовал средства материнского капитала. Может ли это быть причиной в отказе распространения моих затрат на покупку квартиры на доли детей?

Что значит фраза "величина расходов на приобретение объекта недвижимого имущества в доле, приходящейся на налогоплательщика, уменьшающая сумму облагаемого налогом дохода налогоплательщика, не учитывалась другими членами семьи налогоплательщика (их супругами) " ? Я использовал налоговый вычет после покупки квартиры...

Ответить

Сергей экономист Эксперт НН 4 декабря 2019 13:13

Постоянная ссылка #

Михаил5 к сожалению, последнее Письмо Минфина России от 13.11.2019 № 03-04-05/87482 не дает конкретных пояснений по данному вопросу, хотя именно его и касается.

То, что вы получили вычет при покупке квартиры роли не играет, так как это абсолютно разные вычеты. Вв имеете право воспользоваться своим правом на умеьшение в уелях налогообложения НДФЛ суммы доходов, полученных от продажи квартиры на расходы, связанные с ее приобретением согласно приведеленному Вами выше пп.2 п.2 ст. 220 НК РФ.

Вместе с тем в выпущенном чуть ранее Письме Минфина России от 18.07.2019 N 03-04-05/53209 в очередной раз подчеркивается, что в случае долевой собственности (не путаем с общей совместной) указанный вами вычет предоставляестя пропорционально долям. И исходя из этой логики несовершеннолетние получили доход наравне с Вами. Это подтвержадется также в Письме Минфина России от 31.10.2019 N 03-04-05/83925.
Почему вы выделили доли - тема отдельная и НК РФ никак не касается мотивов этого поступка, в частности обязательств по материнскому капиталу.
В этой связи еще интереснее выглядят разъяснения в Письме Минфина России от 24.01.2019 N 03-04-05/3892, где указано ,что если средства материнского капиталаа, были использованы на погашение кредита, они не признаются расходами налогоплательщика следовательно в противном случае, то есть при прямой оплате стоимости квартиры маткапиталом - он признается раходом. Этот вывод подтверждается Письмом ФНС России от 22.07.2014 N БС-4-11/14019.

Поскольку Ваши дети не имеют иных источников доходов, кроме того они несовершеннолетние, вы в качестве их родителя имеете право совершать юридически значимые действия от их имени. Следовательно декларации за детей нужно делать родителям (Письма ФНС от 23.04.2009 N 3-5-04/495@; УФНС по г. Москве от 16.04.2012 N 20-14/033206@) хотя опять же ВС РФ эту позицию не разделяет и считает, что дети - самостоятельные налогоплательщики.

В вашем случае, как мне кажется, вы вправе получить вычет на доли своих детей (за них) в том числе ив части расходов на приобретение. В подтверждение этой позиции сошлюсь на старенькое Письмо ФНС РФ от 26.11.2009 N 3-5-04/1737, которое ссылается на достаточно весомый п. 2 резолютивной части Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 13.03.2008 N 5-П. Эта же позиция по сути была подтверждена Письмами Минфина России от 18.06.2019 N 03-04-05/44454, от 17.06.2019 N 03-04-05/43998.

Ответить

Михаил5 4 декабря 2019 13:42

Постоянная ссылка #

"В этой связи еще интереснее выглядят разъяснения в Письме Минфина России от 24.01.2019 N 03-04-05/3892, где указано ,что если средства материнского капиталаа, были использованы на погашение кредита, они не признаются расходами налогоплательщика следовательно в противном случае, то есть при прямой оплате стоимости квартиры маткапиталом - он признается раходом. Этот вывод подтверждается Письмом ФНС России от 22.07.2014 N БС-4-11/14019."

Т.е. я правильно Вас понял, что если я приобрел квартиру за 5 млн.руб в ипотеку, погасил 453 тыс.руб ипотечного долга материнским капиталом, и в будущем (до 5 лет пользования) продам квартиру за 5 млн.руб., то я попадаю под налог 453*0,13=58,89 тыс.руб? Для того, чтобы не попадать под налог получается нужно продавать квартиру за 4,647 млн.руб?

Ответить

Сергей экономист Эксперт НН 4 декабря 2019 14:03

Постоянная ссылка #

Нет, вы за счет кредитных средств все равно израсходовали 5 000 000 руб, то, что вы потом их материнским капиалом погаили, просто не увеличивает ваши расходы до 5, 453 млн.руб.

Ответить