Добрый день, в соответствии со статьей 21 НК РФ , прошу дать пояснение по следующей ситуации:
С 2011 года гражданка РФ (резидент РФ) является пенсионером по возрасту и состоит в браке.
В 2014 муж подарил ей пятикомнатную квартиру общей площадью 122кв.м . В Выписке из ЕГРН правоустанавливающим документом значился договор дарения от 2014 года..
В 2022 году на основании проекта перепланировки квартиры, разработанного местным филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация —Федеральное БТИ» по Калининградской области и согласованного с местными органами власти , были выполнены строительные работы по разделению исходной пятикомнатной квартиры на две отдельные двухкомнатные квартиры. Внешние границы вновь образованных квартир не выходят за границы исходной квартиры.
02 августа 2022 года в МФЦ был направлен комплект документов , включающий утвержденный проект разделения квартир, все необходимые согласования и т.д.
18 августа 2022 года в МФЦ гражданке РФ (резиденту РФ) были выданы документы , подтверждающие её право собственности на две отдельные вновь образованные двухкомнатные квартиры (общей площадью 62кв.м и 60 кв.м)., которым были присвоены новые кадастровые номера , а в выписке из ЕГРН на каждую квартиру в графе «ДОКУМЕНТ ОСНОВАНИЕ» был указан все тот же договор дарения от 2014 года.
Одновременно исходная пятикомнатная квартира прекратила свое существование.
29 августа 2022 года одна из вновь образованных двухкомнатных квартир ( общей площадью 60 кв.м) была продана гражданкой РФ (резидентом РФ ) физическому лицу (также резиденту РФ) по цене , превышающей кадастровую стоимость. Сделка зарегистрирована в МФЦ.
ВОПРОС: ПРАВОМЕРНО ЛИ СЛЕДУЮЩЕЕ УТВЕРЖДЕНИЕ :
При рассмотрении конкретных ситуаций по вопросу наличия или отсутствия обязанности по уплате налога на доходы физических лиц с доходов, полученных от продажи недвижимого имущества, должны учитываться законодательные нормы, действовавшие на момент возникновения права собственности на проданный объект недвижимого имущества.
Так в письме Минфина России от 28.10.2016 № 03-04-05/63232 «О налогообложении доходов, полученных от продажи объектов недвижимого имущества» указано, что при определении в целях налогообложения срока владения объектом недвижимого имущества моментом возникновения права собственности на образованные в результате раздела квартиры (без изменения внешних границ исходной квартиры) следует считать дату первоначальной государственной регистрации права собственности на исходную квартиру, которая до момента отчуждения не выбывает из владения, пользования и распоряжения налогоплательщика. В нашем примере дата -2014 год
Аналогичная позиция Министерства финансов РФ изложена и в письме от 22.07.2016 № 03-04-07/43026 «Об обложении налогом на доходы физических лиц доходов от продажи квартир, образованных при разделе и в соответствии со статьёй 342 Налогового кодекса Российской Федерации»
Пунктами 1 и 5 ст. 5 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) установлено, что акты законодательства о налогах и сборах и нормативные правовые акты о налогах и сборах федеральных органов исполнительной власти вступают в силу не ранее чем по истечении одного месяца со дня их официального опубликования и не ранее 1-го числа очередного налогового периода по соответствующему налогу.
Следовательно , трактования минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества , приведенные в письме министерства финансов РФ от 19.08.2022 №03-04-07/81087.. (цитата : «..если в результате действий с объектами недвижимого имущества образовываются новые объекты недвижимого имущества, а старые объекты прекращают свое существование и прекращаются права на старые объекты, то, по мнению Департамента налоговой политики, минимальный предельный срок владения такими новыми объектами исчисляется с даты государственной регистрации на них права собственности.») , не должно применяться при исчислении такого срока для объекта , рассматриваемого в указанном выше случае.
Для справки :
- Дата регистрации вновь образованных при разделе квартир – 18.08.2022.
- Дата заключения договора купли-продажи одной из вновь образованных при разделе исходной квартир- 25.08.2022
- Дата регистрации проданной квартиры на нового владельца- 29.08.2022.
- А положения , упомянутые в данном письме (письме министерства финансов РФ от 19.08.2022 №03-04-07/81087) вводятся в оборот не ранее конца сентября 2022 года .
Таким образом, применительно к рассматриваемой выше ситуации ,
- срок владения объектом (двухкомнатной квартирой общей площадью 60 кв.м) для целей налогообложения должен исчисляться с 2014 года.
- Соответственно, доходы от продажи квартиры не подлежат обложению НДФЛ, поскольку данный объект (с учетом периода владения исходной квартирой) находился в собственности налогоплательщика дольше минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества .