Здравствуйте, инвестиционная недвижимость включает в себя основные средства, представляющие собой недвижимость, предназначенную для предоставления за плату во временное пользование и (или) получения дохода от прироста ее стоимости (п. 11 ФСБУ 6/2020).
Согласно п. 13 ФСБУ 6/2020 оценка может осуществляться одним из выбранных организацией способов:
- по первоначальной стоимости;
- по переоцененной стоимости.
Выбранный способ оценки организации следует отразить в учетной политике (п. 7 ПБУ 1/2008).
Между тем, организация, принявшая решение оценивать инвестиционную недвижимость по переоцененной стоимости, с учетом следующих особенностей (п. 21 ФСБУ 6/2020):
- применяется для всех объектов инвестиционной недвижимости;
- переоценка инвестиционной недвижимости проводится на каждую отчетную дату;
- первоначальная стоимость объекта инвестиционной недвижимости (в том числе ранее переоцененная) пересчитывается таким образом, чтобы она стала равной его справедливой стоимости;
- дооценка или уценка объекта инвестиционной недвижимости включается в финансовый результат деятельности организации в качестве дохода или расхода периода, в котором проведена переоценка этого объекта.
Стоит отметить, что инвестиционная недвижимости, оцененная по стоимости переоценки, не амортизируется (п. 28 ФСБУ 6/2020).
При этом при изменении назначения объекта недвижимости, оцениваемого по переоцененной стоимости (объект перестает или начинает относиться к инвестиционной недвижимости), балансовая стоимость объекта считается его первоначальной стоимостью на дату изменения его назначения (п. 26 ФСБУ 6/2020).
Между тем, ФСБУ 6/2020 не содержит критерии, позволяющие определить размер первоначальной стоимости, в отличие от Международного стандарта финансовой
отчетности (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость» (п. п. 32 и 32 А (IAS) 40). В связи, с чем данный вопрос может быть урегулирован положениями учетной политики организации, при этом можно использовать IAS 40 согласно п. 16 Рекомендаций Р-106/2019-КпР «Изменение модели оценки основных средств при переходе на ФСБУ» (далее Рекомендации).
При применении метода оценки по первоначальной стоимости первоначальная стоимость и сумма накопленной амортизации не подлежат изменению, за исключением случаев, установленных Стандартом (п. 14 ФСБУ 6/2020). При этом начисление амортизации основных средств производится независимо от результатов деятельности организации в отчетном периоде и не приостанавливается в случаях простоя или временного прекращения использования (п.п. 29 и 30 ФСБУ 6/2020).
Также организация должна определить в учетной политике момент начисления и прекращения амортизации и способы начисления.
Между тем, организации, применяющие метод оценки по первоначальной стоимости, должны осуществлять проверку основных средств на обесценение и учитывать изменение их балансовой стоимости вследствие обесценения (п. 38 ФСБУ 06/2021). При этом порядок проведения оценки такого обесценения осуществляется в порядке, предусмотренном Международным стандартом финансовой отчетности (IAS) 36 «Обесценение активов».
Данное положение равноценно п. 18 Рекомендаций, согласно которому первоначальная стоимость и накопленная амортизация основного средства регулярно должна пересчитываться таким образом, чтобы балансовая стоимость основного средства равнялась его справедливой стоимости. При этом в результате переоценки балансовая стоимость переоцениваемых основных средств должна несущественно отличаться от их справедливой стоимости. При этом Рекомендации указывают, что переоценку следует осуществлять по состоянию на конец отчетного года, за исключением случаев ее проведения чаще, чем один раз в год.
В свою очередь для целей бухгалтерского учета суммы накопленной амортизации и обесценения по объекту основных средств следует отражать отдельно от первоначальной стоимости этого объекта и не изменяют ее (п. 39 ФСБУ 06/2021).
Таким образом, учитывая все вышеизложенные факты, применение способа переоценки стоимости способствует отражению более реальной картины стоимости активов, поскольку будет включать информацию о текущих рыночных ценах, поскольку стоимость актива будет исчисляться на основании справедливой стоимости, при этом использование первоначальной стоимости может привести к искажению данных о реальных показателях стоимости активов, несмотря на наличие амортизации, и потребует дополнительных мероприятий для проведения обесценения активов. Вместе с тем, независимо от выбранного метода оценки, переход на новый ФСБУ 06/2021, в учетной политике необходимо зафиксировать изменения в учетной политике и отразить порядок формирования стоимости основных средств в целях нового стандарта (п. 48 п. 49 ФСБУ 06/2021).