В условиях дефицита оборотных средств неденежные формы расчетов используются довольно часто.Прежде всего, следует определиться, по какой сделке квартира перейдет вам, как подрядчику, в счет расчетов за выполненные работы. Это может быть договор купли-продажи, уступки права требования или инвестирования. Попробую кратко изложить каждый вариант.
Договор купли-продажи
В соответствии с таким договором заказчик продает квартиру подрядчику, а в счет ее оплаты засчитывает стоимость выполненных подрядчиком работ.
В бухгалтерском учете операция будет отражена у подрядчика следующим образом:
- Покупка квартиры - Дт 41 Кт 60
- Зачет стоимости квартиры в счет выполненных работ – Дт 60 Кт 62
В дальнейшем вы можете продать эту квартиру любому лицу, в том числе своему учредителю. Например, это можно сделать в счет дивидендов. Для этого нужно будет сначала начислить дивиденды к выплате:
- Начисляем доход участнику - Дт 84 Кт 75 (70)
- Удерживаем НДФЛ - Дт 75 (70) Кт 68
Затем отразить операции по продаже квартиры и зачету суммы начисленных дивидендов в счет расчетов за квартиру:
- Продажа квартиры учредителю - Дт 62 Кт 90
- Списываем стоимость квартиры – Дт 90 Кт 41
- Производим зачет – Дт 75 (70) Кт 62
Продажа квартир не облагается НДС. Следовательно, ни заказчик не предъявит подрядчику НДС к оплате при продаже квартиры, ни подрядчик не будет начислять налог при продаже квартиры учредителю (подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ).
Уступка права требования
В этом случае заказчик уступает право требования (имущественное право) квартиры от третьего лица (застройщика) подрядчику. В счет расчетов за проданное имущественное право засчитывается стоимость выполненных подрядных работ.
В бухгалтерском учете у подрядчика будут сделаны записи:
- Отражаем приобретение имущественного права на квартиру - Дт 58 (76) Кт 60
- Зачитываем стоимость приобретенного имущественного права на квартиру в счет стоимости выполненных работ. – Дт 60 Кт 62
Если вы захотите уступить приобретенное имущественное право учредителю в счет выплаты дивидендов, то нужно будет заключить с ним также договор уступки права требования. Проводки будут такие: - Отражаем уступку права требования – Дт 62 Кт 90 (91)
- Списываем стоимость приобретенного имущественного права – Дт 90 (91) Кт58 (76)
- Начисляем НДС – Дт 90 (91) Кт 68. Это делается тогда, когда цена уступки превышает расходы по вашему приобретению имущественного права у застройщика.
- Зачитываем стоимость имущественного права в счет дивидендов – Дт 75 Кт 62
При уступке права требования квартир налоговая база по НДС определяется как сумма разницы между ценой уступки, включающей в себя сумму НДС, и стоимостью приобретения этого имущественного права. Значит, если в результате уступки от заказчика подрядчику такая разница у заказчика была, то он должен был предъявить подрядчику счет-фактуру на сумму начисленного НДС. Если в дальнейшем подрядчик будет переуступать это имущественное право или оформлять квартиру себе в собственность для целей последующей продажи, то полученный от заказчика НДС к налоговому вычету он не принимает, а включает в стоимость полученного имущественного права. При дальнейшей уступке приобретенного имущественного права порядок начисления НДС с уступки такой же, как и у заказчика.
Договор инвестирования (участия в долевом строительстве)
По такому договору вы станете инвестором при строительстве жилого дома в части указанной в договоре квартиры. Возникающая при этом задолженность подрядчика по внесению инвестиционного взноса засчитывается в счет расчетов за выполненные подрядные работы. Данная операция у вас будет отражена так.
- Произведен зачет инвестиционного взноса в счет стоимости выполненных работ – Дт 76 Кт 62
Если заключен договор участия в долевом строительстве в соответствии с требованиями Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ, то подрядчик может уступить свое имущественное право на квартиру, возникшее из условий заключенного договора, своему учредителю. В этом случае с учредителем заключается договор уступки права требования квартиры. Проводки для этой ситуации были рассмотрены выше.