Сумма налога по продаже квартиры

Ирина Ивановна Пестова
Постоянная ссылка #
Право собственности на квартиру физическим лицом оформлено в 2017 году, кадастровая стоимость квартиры - 4800000 руб., продана за 4300000 руб. В свое время квартира была приобретена у застройщика за 2650000 руб.
Как определить сумму налога, подлежащую уплате от дохода, полученного физическим лицом от продажи квартиры?
Михаил-эксперт НН
Постоянная ссылка #
С 2016 года для расчета налоговой базы по НДФЛ доходы от продажи объекта недвижимости, приобретенного в собственность после 1 января 2016 года, принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7. Такой порядок будет применяться без учета взаимозависимости сторон сделки для целей налогообложения в случае одновременного выполнения следующих условий:
1) фактические доходы от продажи объекта меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена госрегистрация перехода права собственности на продаваемый объект, умноженная на понижающий коэффициент 0,7;
2) кадастровая стоимость реализованного объекта определена по состоянию на указанную дату.
В случае невыполнения хотя бы одного из этих условий налоговая база по НДФЛ при продаже объектов недвижимости формируется в обычном порядке, то есть исходя из фактически полученных налогоплательщиком доходов.
Следует учитывать, что коэффициент 0,7 может быть уменьшен законом субъекта РФ вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества.
Поскольку в рассматриваемой ситуации фактические доходы от продажи недвижимости (4 300 000 руб.) больше, чем кадастровая стоимость объекта по состоянию на 1 января, умноженная на понижающий коэффициент 0,7 (4 800 000 руб. х 0,7), налоговая база по НДФЛ формируется исходя из фактического дохода (4 300 000 руб.).
При этом согласно пп. 1 и 2 п. 1 ст. 220 НК РФ при определении размера налоговой базы по НДФЛ, облагаемой по ставке 13%, налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере доходов, полученных в налоговом периоде от продажи объектов, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со ст. 217.1 НК РФ, не превышающем в целом 1 000 000 руб. при реализации жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе.
Таким образом, в данном случае имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной от продажи жилого имущества, но не более 1 000 000 рублей за год.
При этом налогоплательщик вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом, не превышающим в целом 1 000 000 рублей, в том числе если денежные средства в счет оплаты недвижимости (квартиры) получены налогоплательщиком в разных налоговых периодах (письмо Минфина от 25.08.2017 № 03-04-05/54892).
В силу пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ вместо получения вычета налогоплательщик может претендовать на уменьшение своих облагаемых налогом доходов от продажи имущества на сумму расходов, связанных с такой реализацией (по данным в вопросе - 2 650 000 рублей). При этом необходимо иметь документы, фактически подтверждающие эти расходы (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки и другие документы). При расчетах между физическими лицами следует учесть, что в соответствии с положениями ст. 408 ГК РФ исполнение обязательств подтверждается распиской в получении исполнения. По мнению Минфина России, акт приема-передачи денежных средств также можно отнести к документам, фактически подтверждающим расходы налогоплательщика по приобретению продаваемого имущества.
В отличие от имущественного вычета при покупке жилья, вычет по доходам, полученным от продажи имущества, может применяться неоднократно. НК РФ не содержит каких-либо ограничений на этот счет.
Если сумма документально подтвержденных расходов на приобретение объекта превышает сумму доходов от его продажи, получившийся остаток не может быть учтен при определении суммы облагаемого дохода по иным объектам и, соответственно, не учитывается при определении налогооблагаемой базы по НДФЛ в целом за налоговый период.
Есть вопрос по другой теме? Можете создать Новое обсуждение