Какой налог с продажи земельного участка в 2026 году

Какой налог на продажу земельного участка физлицом?

Для граждан продажа земельного участка облагается НДФЛ. Главный вопрос здесь — платится ли налог с продажи земельного участка автоматически? Нет, если соблюдены условия освобождения. О них упомянуто в пункте 2 статьи 217.1 НК РФ. Основное из них - минимальный срок владения. Обязанность по уплате налога возникает только в том случае, если участок находился в собственности меньше установленного срока: 

• 3 года — если земля получена в наследство, в дар от близкого родственника, в результате приватизации, по договору ренты или если на участке стоит единственное жилье продавца. Важное изменение 2025 года: при разделе или объединении участков срок владения теперь считается с даты регистрации самого первого, исходного, надела;
• 5 лет — во всех остальных случаях (например, покупка у застройщика или другого частного лица). 

Если эти сроки выдержаны, то продажа земельного участка без налога возможна — декларацию подавать не нужно.

Есть и специальные льготы. Например, пункт 2.1 статьи 217.1 НК РФ предусматривает освобождение от НДФЛ независимо от срока владения, если одновременно с жилым помещением продаётся и земельный участок, на котором оно расположено. При этом должны соблюдаться условия в отношении жилья (например, семья с двумя и более детьми, покупка другого жилья с улучшением условий). Также законом субъекта РФ может быть установлен предельный размер площади участка, доходы от продажи которого освобождаются от налога. 

Как определяется срок нахождения имущества в собственности наследника при исчислении НДФЛ с доходов от продажи унаследованного имущества? Можно узнать в системе  КонсультантПлюс оформив пробный бесплатный доступ на 2 дня. Если вы хотите пользоваться системой на постоянной основе, уточните ее стоимость. 

Ставки НДФЛ в 2026 году при продаже земельного участка

С 2025 года действует двухступенчатая прогрессивная шкала ставок НДФЛ, актуальная для доходов от продажи недвижимости в 2026 году (ст. 217.1 НК РФ):

• 13% — с налоговой базы до 2,4 млн рублей;
• 15% — с суммы превышения над порогом в 2,4 млн рублей.

Для налоговых нерезидентов ставка составляет 30%. При этом они лишены права уменьшать доход на расходы по покупке или применять стандартный вычет в 1 млн рублей. 

Примеры расчёта. 

Пример 1. Вычет 1 млн рублей, налоговая база до 2,4 млн. Участок продан за 2,8 млн рублей. Документов на покупку нет, применяется вычет 1 млн. 

Налоговая база: 2 800 000 − 1 000 000 = 1 800 000 руб.

НДФЛ: 1 800 000 × 13% = 234 000 руб. 

Пример 2. Доходы минус расходы, налоговая база выше 2,4 млн. Участок куплен за 4 млн, продан за 9 млн. Расходы подтверждены. 

Налоговая база: 9 000 000 − 4 000 000 = 5 000 000 руб.

НДФЛ: (2 400 000 × 13%) + ((5 000 000 − 2 400 000) × 15%) = 312 000 + 390 000 = 702 000 руб. 

НДФЛ при продаже жилья в 2026 году: уточнили правила по льготам здесь.

Как рассчитать налог с продажи земельного участка физическим лицом

У налогоплательщика есть два пути легального снижения фискальной нагрузки:

1. Имущественный вычет. Если документов на покупку нет, из цены продажи вычитается фиксированный миллион рублей (ст. 220 НК РФ).
2. Метод «Доходы минус расходы». Налоговая база уменьшается на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных затрат на приобретение этой земли.

Важно: ФНС всегда сравнивает цену договора с кадастровой стоимостью. Если сумма в договоре ниже 70 % от кадастра, налог будет исчислен исходя из величины Кадастровая стоимость х коэффициент 0,7. 

При продаже недвижимости налогового агента, как при зарплате, не существует, когда работодатель сам удерживает НДФЛ с доходов сотрудника. В сделках с имуществом эта обязанность ложится на продавца: нужно самостоятельно рассчитать налог, подать декларацию 3-НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи, и уплатить налог до 15 июля. 

Какой налог с продажи квартиры в 2026 году, рассказали тут. 

Как рассчитать земельный налог при продаже земельного участка? Можно узнать в системе  КонсультантПлюс оформив пробный бесплатный доступ на 2 дня. Если вы хотите пользоваться системой на постоянной основе, уточните ее стоимость. 

Какой налог на продажу земельного участка юрлицом?

Когда землю продает организация, механизм меняется кардинально. Понятие «налог на продажу земельного участка» трансформируется в налог на прибыль или налог по спецрежиму.

Общая система налогообложения

Компании на ОСНО уплачивают налог на прибыль. Основная ставка налога на прибыль в 2026 году остается на уровне 25% (8% идет в федеральный бюджет, 17% — в региональный).

Налоговый учет операции регулируется статьями 249, 268 и 38 НК РФ:

• в доходах признается выручка от реализации (цена сделки, но не ниже рыночной/кадастровой);
• в расходах учитывается стоимость приобретения участка, затраты на его государственную регистрацию, услуги оценщиков и юристов.

Результат отражается в декларации по налогу на прибыль: доход — стр. 014 приложения 1 к листу 02, расход — стр. 060 приложения 2 к листу 02. 

Как учесть продажу земельного участка при исчислении налога на прибыль? Можно узнать в системе  КонсультантПлюс оформив пробный бесплатный доступ на 2 дня. Если вы хотите пользоваться системой на постоянной основе, уточните ее стоимость 

Специальные налоговые режимы

УСН: выручка от продажи включается в налоговую базу. Ставка зависит от выбранного объекта («Доходы» — обычно 6%, «Доходы минус расходы» — 15%, но регионы могут снижать ставку до 5%). Важно: уменьшить базу на стоимость покупки можно только если земля изначально приобреталась для перепродажи как товар.

ЕСХН: для аграриев действуют свои правила. Выручка включается в доходы кассовым методом. Стоимость земли списывается в расходы равномерно в течение определенного периода, что позволяет плавно снижать налоговую нагрузку. 

НДС: в отличие от продажи коммерческой недвижимости (офисов, складов), реализация земельных участков не облагается НДС (пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ). Это существенно упрощает документооборот: продавец не выставляет счет-фактуру, а операцию отражает в разделе 7 декларации по НДС. 

Облагается ли реализация (продажа) земельных участков НДС? Ответили тут.

Какой налог на продажу земельного участка  для ИП?

Статус ИП добавляет сложности. Ключевой критерий для расчета и уплаты налога— использовалось ли имущество в бизнесе:

• если земля была задействована в предпринимательской деятельности (например, под склад или магазин), налогообложение происходит по правилам юрлица (в рамках УСН или ОСНО);
• если участок был личной дачей предпринимателя, налог платится как физическое лицо по правилам НДФЛ со всеми полагающимися вычетами. 

Про порядок уплаты налога на землю индивидуальным предпринимателем прочитайте в нашем материале. 

Сроки уплаты налога при продаже земли

Сроки декларирования и уплаты налога при продаже земельного участка в 2026 году зависят от статуса налогоплательщика: 

Поскольку при продаже личного имущества физическим лицом посредника-агента нет, ответственность за полноту расчетов несет сам гражданин. За неуплату или неполную уплату налога грозит штраф 20% от суммы недоимки (ст. 122 НК РФ), а также начисление пеней за каждый день просрочки (ст. 75 НК РФ). Организации несут аналогичную ответственность в рамках камеральных и выездных проверок своей отчетности. 

См. также «Общий порядок и сроки уплаты НДФЛ». 

Итоги

Налог с продажи земельного участка в 2026 году требует четкого определения статуса продавца еще на этапе подготовки сделки. Для граждан ключевым фактором остаются сроки владения и прогрессивная шкала ставок, для бизнеса — правильный выбор системы налогообложения и грамотное формирование расходов для уменьшения базы по налогу на прибыль (УСН, ЕСХН).