Нюансы вычисления суммы НДФЛ с продажи квартиры в 2026 году
Продавец платит налог на доходы физических лиц (НДФЛ) после продажи жилого объекта (гл. 23 НК РФ). С 2025 года налоговая ставка 13% или 15% для россиян, 30% — для нерезидентов Российской Федерации. Проценты применяются к разнице между стоимостью покупки и продажи объекта (ст. 214.10 НК РФ).
Если доход меньше 2,4 млн рублей, действует ставка 13%, если больше — 15%.
Хотите всегда иметь развернутую информацию по данной теме? Тогда воспользуйтесь бесплатно пробным доступом к системе КонсультантПлюс. А если вы захотите пользоваться ею постоянно, здесь можно запросить ее стоимость.
Пример
Гражданин купил частный дом за 5,7 млн рублей, а продал за 8,7 млн. Доход составит 3 млн рублей.
Сумма налога с продажи дома в 2026 году составит:
(2 400 000 × 0,13) + (600 000 + 0,15) = 312 000 + 90 000 = 402 000 рублей.
При расчете налога нужно учитывать, есть ли у физлица еще квартира или дом в собственности, кроме нежилых объектов. Для семьи учитывается совместная собственность, приобретенная в браке.
Например, у супружеской пары есть общее жилье, также муж владеет домом, который приобретен до брака. Для супруги совместная недвижимость считается единственным жильем, а для мужа — нет. Для каждого супруга сумма НДФЛ будет разной.
Как заполнить декларацию 3-НДФЛ за 2025 год при продаже недвижимости (квартиры), можно узнать в системе «КонсультантПлюс», оформив пробный бесплатный доступ. Если вы хотите пользоваться системой на постоянной основе, уточните ее стоимость.
В каких случаях продавец освобождается от НДФЛ при продаже квартиры в 2026 году
Предельный установленный стаж владения жильем дает право не платить НДФЛ:
- Продавец являлся владельцем дома или квартирой более трех лет. Имущество получено в наследство или подарок, по договору ренты, приватизировано более трех лет назад.
Трехлетний период распространяется на единственную жилую недвижимость (п. 3 ст. 217.1 НК РФ). В России есть регионы, в которых снижены сроки владения жильем. Региональные власти вправе уменьшать минимальный предельный срок владения недвижимостью вплоть до нуля.
- Продавец владеет квартирой или домом более пяти лет. Если у частного лица несколько жилых объектов и он не подпадает под льготные категории, совершить сделку без уплаты налога на продажу недвижимости в 2026 году можно после пяти лет приобретения.
- Покупка жилья в течение 90 дней. Статус единственной жилой недвижимости не теряется, если новое куплено в течение трех месяцев после продажи предыдущего.
Как рассчитывается период владения при продаже квартиры в 2026 году
При расчете следует учитывать ряд условий, которые помогут уменьшить налог с продажи дома или квартиры в 2026 году:
- Непрерывный срок владения жилым объектом. Например, владелец передал имущество по договору дарения другому лицу. Затем по каким-то обстоятельствам оспорил договор и вернул собственность. Период владения начинается со дня последней регистрации права владения.
- При продаже квартиры или дома, полученных по реновации или в результате переселения, стажем приобретения считается день получения предыдущего жилья, которое подлежало замене.
- У человека была доля в жилой недвижимости, а затем он увеличил ее размер или выкупил целиком. Срок владения начинается со дня регистрации первой доли.
- Несколько помещений или земельных участков объединяются в единый объект, срок владения рассчитывается со дня приобретения последнего помещения или участка (письмо ФНС от 20.02.2024 № БС-4-11/1877@).
По особым правилам с 2026 года лица, признанные иностранными агентами, лишены льгот при продаже недвижимости. Ставка налога для иноагентов составляет 30%, вне зависимости от резидентства в РФ (ст. 224 НК РФ). Все нюансы учитываются налоговыми органами при определении ставки и расчета налога на доходы физических лиц (НДФЛ).
Ответ Минфина об НДФЛ с дохода от продажи квартиры, полученной в порядке наследования, узнайте в системе «КонсультантПлюс», оформив пробный бесплатный доступ. Если вы хотите пользоваться системой на постоянной основе, уточните ее стоимость.
НДФЛ при продаже квартиры в 2026 году: льготы для многодетных
Многодетные семьи могут воспользоваться специальной налоговой программой при продаже жилой недвижимости (ст. 217.1 НК РФ). Закон позволяет избежать уплаты налога, даже если квартира или дом приобретены недавно. Выполнение условий — это основание для неуплаты налога с продажи квартиры или дома в 2026 году:
- У супружеской пары должно быть двое и более несовершеннолетних детей. Для учащихся очной формы обучения возрастное ограничение увеличивается до 24 лет. Возраст каждого ребенка учитывается на дату сделки купли-продажи старой недвижимости. Учитывается количество детей на 30 апреля следующего года после продажи. На детей-инвалидов возрастные ограничения не распространяются.
- Родителям необходимо приобрести новую жилую площадь до 30 апреля следующего года после продажи старой.
- Новый объект недвижимости должен быть большего метража, чем предыдущий.
- Кадастровая стоимость продаваемого жилого объекта не должна превышать 50 млн рублей.
- Родители и дети не должны быть владельцами иной жилой собственности, превышающей по площади или цене старую квартиру. Если у кого-то из членов семьи есть подобная жилая недвижимость, то суммарная доля в ней не должна превышать 50%.
Воспользоваться налоговой льготой вправе отец, мать, усыновитель и ребенок. Родителями необязательно выделять доли детям в новой недвижимости. Программа направлена на поддержку семей с детьми, облегчая процесс улучшения жилищных условий и снижения налоговых обязательств.
НДФЛ при продаже жилья в 2026 году: уточнили правила по льготам здесь.
Как уменьшить сумму НДФЛ при продаже недвижимости в 2026 году
Продавец вправе снизить размер НДФЛ при продаже недвижимости в 2026 году. Рассказываем, как грамотно провести расчеты и не получить штраф.
Учет доходов и расходов
Если владелец может документально подтвердить затраты на приобретение квартиры или дома, налог рассчитываются исходя из разницы между стоимостью продажи и покупкой. Подтверждением расчета является договор купли-продажи или ипотечный договор.
Пример
Гражданин купил квартиру за 6 млн рублей, а продал за 7,5 млн рублей. Налог нужно заплатить только с разницы:
7 500 000 – 6 000 000 = 1 500 000 рублей.
По ставке 13% налог составит:
1 500 000 × 0,13 = 195 000 рублей.
В затраты рекомендуется добавить проценты по банковской ипотеке на новую квартиру или коттедж, затраты на ремонт — при покупке жилья на вторичном рынке или нового без отделки (ст. 200 НК РФ).
Про подоходный налог (НДФЛ) с продажи квартиры в 2025-2026 годах писали в материале.
Применение стандартного вычета
Каждый продавец может единовременно уменьшить облагаемую сумму на 1 млн рублей. Стандартным вычетом можно воспользоваться один раз, отправив заявку в ИФНС.
Пример
Гражданин продал квартиру за 3,5 млн рублей. Без учета стандартного вычета налог составил бы:
3 500 000 × 0,13 = 455 000 рублей.
Но с вычетом налогооблагаемая база уменьшается на 1 млн рублей:
2 500 000 × 0,13 = 325 000 рублей.
Таким образом, экономия составила 130 тыс.
Стандартный налоговый вычет — удобный инструмент для тех, кому сложно подтвердить расходы на покупку или продажу жилья.
Кадастровая цена квартиры или дома
Если владелец жилья продал его по стоимости, за которую приобретал, или дешевле, налог не начисляется. Стоимость объекта не должна быть меньше 70% от кадастровой, определенной в год продажи. Сумма — для вычисления НДФЛ, независимая от реальной цены. Если кадастровая стоимость отсутствует на 1 января года продажи, это правило не работает.
В 15 районах РФ применяют коэффициент, который увеличивает кадастровую стоимость до 100%.
Например, квартиру в Петрозаводске приобрели за 5,6 млн рублей, а через полтора года продали за ту же сумму. Кадастровая стоимость объекта на момент продажи увеличилась до 6,6 млн рублей. Налог составит:
(6 600 0000 – 5 600 000) × 0,13 = 130 000 рублей.
В какие сроки уплатить НДФЛ при продаже недвижимости в 2026 году
Продавец обязан уведомить ИФНС о доходах от продажи жилой недвижимости. Для этого нужно заполнить декларацию 3-НДФЛ в личном кабинете налоговой службы или лично посетить налоговую. Если недвижимость продали в 2026 году, то подать декларацию 3-НДФЛ и отчитаться о доходах нужно до 30 апреля 2027 года, а уплатить НДФЛ — до 15 июля 2027 года.
Несвоевременная подача налоговой декларации и неуплата НДФЛ влечет штрафные санкции. Если своевременно не представить декларацию, предусмотрен штраф в размере 5% от неуплаченной суммы, но не более 30%.
За просрочку платежа по НДФЛ последует штраф в размере 20% от суммы долга. Если выяснится, что невыплата совершена умышленно, штраф увеличится до 40%. В случае длительной задержки выплаты налоговая инспекция инициирует судебное разбирательство.
Когда можно получить повторный вычет НДФЛ за квартиру, рассказали тут.
Итоги
В 2026 году при продаже квартиры НДФЛ рассчитывается по прогрессивной шкале: 13% при доходе менее 2,4 млн рублей и 15% при превышении этой суммы, а для нерезидентов РФ ставка составляет 30%. Налоговая база определяется как разница между стоимостью продажи и покупки объекта (согласно ст. 214.10 НК РФ), а обязанность по уплате НДФЛ закреплена в гл. 23 НК РФ.