Инвестиции в зарубежную недвижимость – плюсы и минусы

Поиск подходящей страны для инвестиций 

Согласно данным аналитиков, объем российских инвестиций в зарубежную недвижимость в первом квартале 2025 года увеличился на 57 %. Это самый высокий показатель за период с 2022 года. На рынке четко прослеживается восходящий тренд. 

Внимание! Самым популярным сегментом зарубежного рынка недвижимости является жилое имущество. До 2020 года лидировали офисные помещения. Причиной смены долгосрочного тренда стало развитие сферы удаленной работы. 

Ожидается, что в большинстве стран жилая недвижимость в будущих периодах продолжит расти в цене по причине снижения процентных ставок по ипотеке. В таких условиях повышается интерес инвесторов к использованию имущественных объектов для вложений в целях диверсификации портфеля. 

При выборе страны для инвестиций в недвижимость необходимо учитывать соотношение доходности и риска. Важное значение имеют политические и экономические факторы. Учитывать необходимо также налоговую нагрузку, прогнозы относительно дальнейшего движения стоимости объектов, вероятность возникновения природных катаклизмов. 

При выборе застройщика следует обращать внимание на его репутацию, наличие лицензии, документов о законном владении земельным участком, соблюдение нюансов финансирования. 

Ключевые факторы, имеющие значение на этапе выбора страны для инвестиций: 

1. Стабильность в сферах права, экономики и политики. 
2. Порог входа. Например, в странах Юго-Восточной Азии можно приобрести ликвидную недвижимость по цене от 90 000 долларов. В Дубае, имея капитал в размере меньше 200 000 долларов, можно купить жилье низкого качества, расположенное в пустыне. Сдать в аренду или продать такой объект затруднительно. 
3. Доходность и вид аренды. Нужно определить, кто является потенциальным арендатором. Это могут быть туристы или местные жители. Рекомендуется рассчитать потенциальную доходность. Следует также оценить перспективы роста капитала путем определения ожидаемой стоимости объекта на дату перепродажи. 
4. Налогообложение. Рекомендуется ознакомиться с информацией о величине дополнительных расходов, с которыми связана покупка квартиры. Нужно выяснить, удерживаются ли налоги из суммы прироста капитала, а также при передаче недвижимости в аренду, по наследству. 
5. Форма владения. Рекомендуется предварительно уточнить, возможно ли оформление недвижимости в собственность или допускается только долгосрочная аренда. 
6. Локация. Важное значение имеет месторасположение объекта недвижимости. Жилье может находиться в курортном городе, мегаполисе, иммиграционной стране и т. д.
7. Наличие спроса на недвижимость, степень его зависимости от сезонов. 

Внимание! Высокой доходностью при низком уровне рисков отличается недвижимость, расположенная на Бали и в Таиланде. Потенциальный размер заработка составляет 15 % и 10 % годовых соответственно. Инвестиции в недвижимость, расположенную в ОАЭ и на Кипре обеспечивают стабильный доход и надежную правовую защиту. Приобретая жилье в этих локациях, можно рассчитывать на налоговые льготы. Это касается и инвестиций в недвижимость на Маврикии. 

Страны Европы 

Если оценивать перспективы инвестиций с точки зрения капитализации, интерес могут представлять страны Южной Европы. Высокими темпами роста цен отличаются Черногория, Греция, Болгария, Испания. Эксперты прогнозируют продолжение данного тренда в будущем. В Германии недвижимость дорожала в течение многих лет. На сегодняшний день данный сегмент немецкого рынка находится на этапе восстановления после периода спада. 

Планируя покупку недвижимости в недружественных странах Европы, нужно учитывать сложности, с которыми приходится сталкиваться россиянам. С марта 2022 года действует ограничение на заключение сделок с иностранцами и на проведение отдельных валютных операций. Возможность перевода средств со счета в российском банке при покупке недвижимости в Европе отсутствует. Обслуживание в европейских банках тоже является проблемой. Особенно это касается вопросов получения кредитов. 

Внимание! Валютные операция находятся под строгим контролем ЦБ РФ. При установлении факта нарушения данные передаются в ФНС. 

В 2023 году страны Евросоюза отказались от обмена данными об открытии счетов в зарубежных банках с российской налоговой службой. По этой причине введены в действие ограничения на расчеты по сделкам с недвижимостью. Зачисление средств на счета в государствах, не участвующих в программе автоматического обмена данными, допускается только в определенных обстоятельствах. Проведение транзакций при продаже иностранной недвижимости или ее сдаче в аренду запрещено. 

Получение средств в валюте с зачислением на счета в европейских банках является одним из нарушений валютного контроля. В январе 2025 года был обновлен список стран, с которыми Россия заключила договоры об автоматическом обмене данными. Практически все страны ЕС не вошли в данный перечень. Например, если россиянин проживает в Испании и заключает сделку продажи недвижимости в этой стране, он не может законным путем перевести деньги на счет в испанском банке. 

Следует также учитывать, что инвестирование в жилые объекты, расположенные в Европе, связано с высокой налоговой нагрузкой. Перенасыщенность рынка негативно отражается на доходности аренды. 

Страны Ближнего Востока 

Лидером по количеству заключаемых сделок и по темпам роста цен на недвижимость является ОАЭ. Реальная стоимость жилья в Турции снижается в условиях инфляции. Эксперты рекомендуют обратить внимание на Грузию и Египет. Инвестиции в недвижимость этих стран отличаются низким порогом входа. В настоящее время как в Грузии, так и в Египте реализуется целый ряд масштабных строительных проектов. 

Страны Юго-Восточной Азии 

В Юго-Восточной Азии интерес для инвесторов представляют Таиланд и Индонезия. Наибольшим спросом пользуется недвижимость на Бали. Постепенно фокус внимания перемещается к Вьетнаму и Камбодже. 

Внимание! Инвестиции в азиатскую недвижимость отличаются высокой доходностью, благодаря развитию туристической сферы, высокому показателю заполняемости отелей, достигшему 80 %, низкой налоговой нагрузке и теплому климату. 

Правила инвестиций в иностранную недвижимость 

В большинстве случаев иностранные инвесторы могут беспрепятственно приобрести недвижимость за рубежом. Ограничения обычно действуют в отношении сделок с земельными участками. В некоторых государствах, например на Кипре, для покупки недвижимости может потребоваться специальное разрешение. Получить такой документ можно при отсутствии судимости и права собственности на другую недвижимость, расположенную на территории страны. Возможно наличие других ограничений, таких как лимит площади владения. 

Во многих странах перед подписанием договора купли-продажи покупатель обязуется внести депозит. Его размер может составлять 10 – 20 % от стоимости сделки. Величина депозита зависит от требований каждой конкретной страны и характеристик объекта недвижимости. Например, размер задатка в Турции и в Таиланде, как правило, составляет 10 %. Сумма депозита учитывается при итоговом расчете. Она вносится покупателем в целях предоставления продавцу гарантий заключения сделки. 

Допускается оформление ипотеки. Но многие зарубежные банки при предоставлении кредитов иностранцам требуют внесения предоплаты в повышенном размере — около 40 – 50 %. В некоторых странах действуют программы ипотеки на покупку арендного жилья. Банк учитывает цели приобретения недвижимости и увеличивает сумму дохода клиента на величину предстоящих платежей по аренде. 

Возможно удержание налогового сбора. При покупке недвижимости размер платежа варьируется в пределах 1 – 10 %. В процессе оформления прав собственности на жилье инвестор обязан уплатить пошлину или налог. Например, на Кипре удерживается гербовый сбор по ставке от 1 % до 5 % (в зависимости от стоимости объекта). В ОАЭ необходимо осуществить платеж в размере 2 % от цены недвижимости. Стоимость услуг оформления свидетельства о праве собственности составляет около 100 долларов. 

Многие страны предоставляют инвесторам, купившим недвижимость на территории государства, возможность получения ВНЖ. Данное право возникает через несколько лет при условии постоянного проживания в стране или сразу после заключения сделки. 

Выгодно ли инвестировать в зарубежную недвижимость 

Инвестиции в иностранную недвижимость могут обеспечить большую выгоду. Для достижения высокого уровня доходности важно правильно выбрать страну. Проще вести бизнес в государствах, где проживает много русскоговорящих людей. Важно учитывать взаимоотношения выбранной страны с Россией. 

В процессе поиска подходящей недвижимости рекомендуется воспользоваться услугами агентства. Следует предварительно подготовиться к дополнительным расходам. Часто сделки сопровождаются удержаниями налогов на покупку недвижимости и других сборов. Размер расходов может достигать 10 %. Нужно также учитывать стоимость услуг агентства, юриста и переводчика. 

Схема инвестирования может меняться в зависимости от страны. В одних случаях выгоднее приобретать жилье на первичном рынке, а в других — на вторичном. Средняя доходность составляет 10 – 15 % годовых. Приобретение квартир в новостройках обеспечивает прибыль в размере 15 – 20 % годовых. Выгодным вариантом является покупка недвижимости на этапе строительства с последующей перепродажей в период сдачи жилья в эксплуатацию. 

Для получения стабильного дохода рекомендуется приобретать жилье в странах с растущей экономикой и низким уровнем безработицы. 

Внимание! Рост уровня безработицы может быть признаком скорого падения стоимости недвижимости. 

Преимущества и недостатки инвестиций в недвижимость за рубежом

Плюсы: 

1. Углубление диверсификации портфеля. Инвестиции в зарубежную недвижимость по сути являются вложениями в иностранную валюту. В целях безопасности рекомендуется отдать предпочтение стране со стабильной денежной единицей. 
2. Налоговые льготы. Во многих странах налоги, удерживаемые из доходов, полученных по договорам аренды, начисляются по ставке ниже 13 % (минимальный размер НДФЛ в России).
3. Возможность получения ВНЖ. В большинстве стран предусмотрен упрощенный порядок оформления вида на жительство для иностранных граждан, купивших недвижимость на территории государства. 
4. Стабильный доход. При удачном выборе страны и места расположения недвижимости можно обеспечить себе регулярные финансовые поступления от сдачи объекта в аренду в течение всего года. 

Минусы:

1. В каждой стране действуют собственные правила налогообложения, отличные от тех, которые предусмотрены в России. Суммы удержаний могут оказаться слишком высокими, что негативно отразится на доходности вложений. Общий размер расходов зависит и от стоимости обслуживания жилья.
2. Риски неудачного выбора объекта недвижимости. В некоторых случаях сделки заключаются в дистанционном режиме. Существует вероятность сотрудничества с недобросовестным брокером или продавцом. В таких случаях возникают риски получения недостоверной информации о характеристиках объекта и месте его расположения. После заключения сделки покупатель может столкнуться с проблемой неудачной локации жилья, что затруднит задачу сдачи недвижимости в аренду. 
3. Неравномерная защита прав. Некоторые государства обеспечивают большую безопасность арендаторам, ущемляя интересы владельцев недвижимости. Не исключена вероятность возникновения задолженности по арендным платежам. Собственник жилья может столкнуться с проблемами на этапе выселения должников. Иногда добиться справедливости удается только через суд. Существуют также риски сдачи недвижимости в аренду недобросовестным жильцам. В таком случае не исключается вероятность порчи имущества.
4. Сложность управления. Если жилье предназначено для сдачи в аренду, требуется выполнение таких работ, как уборка помещения, оплата коммунальных услуг, сопровождение гостей при заселении. Если собственник недвижимости проживает в другом государстве, данные обязанности возлагаются на посредников, которые могут оказаться недобросовестными. 

Внимание! Для снижения рисков следует внимательно относиться к выбору страны, объекта недвижимости и брокера. 

Проблемы инвесторов в Дубае 

Начиная с 2022 года, россияне активно приобретали жилье в Дубае. Инвесторы, которые планировали быструю перепродажу объектов, находящихся на стадии строительства, столкнулись с проблемами. Они были вынуждены реализовать недвижимость с дисконтом. 

Внимание! Причинами возникновения проблем, по мнению экспертов, являются завышенные ожидания инвесторов и перегрев рынка в некоторых локациях. Отмечается, что в других местах расположения недвижимости наблюдается рост стоимости и спроса на жилье. 

Результат инвестирования зависит от условий заключения сделки. Многие россияне столкнулись с нереалистичными обещаниями продавцов о чрезмерно высокой доходности вложений. Кроме того, неопытные инвесторы, имеющие в своем распоряжении небольшой капитал, приобретали недвижимость в одних и тех же локация. В этих местах появилось множество предложений о продаже. Это повлекло за собой существенное снижение уровня ликвидности. Инвесторы столкнулись с проблемами большой конкуренции. Цены продажи объектов недвижимости оказалось ниже стоимости покупки. Россияне, которые приобрели активы без предварительного анализа рынка, понесли убытки в размере 5 – 15 %. Средняя доходность аренды недвижимости составляет 5 – 7 % годовых. 

Некоторые россияне с целью быстрого заработка вложили средства в проекты, которые способны принести прибыль только через несколько лет, например, после завершения процесса формирования инфраструктуры вокруг объекта. Инвесторы, которые приобрели жилье в рассрочку на условиях внесения последнего платежа в размере 50 – 60 % при получении ключей, столкнулись с проблемой большой конкуренции. Они вынуждены продавать низколиквидные активы по цене ниже стоимости покупки. 

Тем не менее, эксперты утверждают, что дубайский рынок недвижимости сохраняет свою активность и продолжает расти. Спрос на жилье находится на высоком уровне. Но инвесторам по определенным причинам не удалось на нем заработать.

На фоне роста стоимости квартир в новостройках цены на объекты вторичного рынка оказались более низкими. Поэтому многие покупатели пересмотрели свои стратегии, отдав предпочтение готовому жилью.