Как выселить квартирантов из своего жилья по закону

Когда может потребоваться выселение квартирантов из квартиры

Чаще всего вопрос о выселении встаёт, когда квартира сдана по договору найма — гражданско-правовому договору, по которому собственник передаёт жильё за плату на срок не более 5 лет во владение и пользование для проживания (гл. 35 ГК РФ).

Договор найма обязательно оформляется письменно, а если заключён на год и более — ещё и регистрируется в Росреестре.

Виды договора найма по сроку:

На практике договор часто вообще не оформляют из-за доверительных отношений, экономии на юристе или нежелания платить налог с аренды. Отсутствие договора не гарантирует лёгкого выселения, правила для этого случая свои, и их мы тоже разберём.

Как выселить квартирантов из коммунальной квартиры

Если квартиранты живут не в отдельной квартире, а в принадлежащей вам комнате коммунальной квартиры, правила выселения квартирантов из коммунальной квартиры такие же, как и из обычной квартиры. Единственная особенность — выселять их нужно именно из этой комнаты, независимо от того, есть договор найма или нет.

Как выселить квартирантов из квартиры: два способа

Выселить квартирантов можно:

1. Во внесудебном порядке — без обращения в суд.
2. В судебном порядке — с подачей иска о выселении, а при наличии договора найма ещё и о его расторжении.

Предпочтительный вариант — выселение без суда. Для этого есть два пути: направить квартирантам требование выселиться (например, уведомление о выселении) или обратиться в полицию. Работают эти способы по-разному в зависимости от того, есть договор найма или нет.

Как выселить квартиранта без договора аренды квартиры (внесудебный порядок)

Если договора найма нет, можно начать с направления квартиранту письменного требования выселиться. Но на практике это редко работает, квартиранты обычно просто игнорируют такие письма, даже грамотно составленные.

Более действенный способ — обращение в полицию. Участковый вправе выселить квартирантов, которые живут в квартире без договора и без законных оснований. Перед обращением стоит взять с собой паспорт и документ о праве собственности (свидетельство или выписку из ЕГРН).

Важно: полиция может отказать в содействии, если квартиранты предъявят поддельный договор найма или ваше согласие на проживание. В этом случае вопрос придётся решать через суд.

Как выселить из квартиры квартирантов с договором (внесудебный порядок)

Если договор найма заключён, шанс выселить квартирантов через полицию практически нулевой — полицейские обычно ссылаются на наличие гражданско-правовых отношений между сторонами и направляют решать вопрос в суд, даже если квартиранты не платят или портят имущество.

Второй вариант, как выселить квартирантов из своей квартиры без суда, — досрочно расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке по инициативе собственника. Но это возможно не всегда.

Когда можно досрочно расторгнуть договор аренды по инициативе собственника без суда

Долгое время в судебной практике существовали два противоположных подхода к вопросу, можно ли расторгнуть договор найма без суда по одностороннему требованию собственника: одни суды считали это недопустимым (определение 4-го кассационного суда общей юрисдикции от 28.07.2022 по делу № 88-24525/2022), другие — допускали, если такое право прямо предусмотрено договором (апелляционные определения Московского городского суда от 16.04.2021 по делу № 33-12335/2021 и от 09.02.2021 по делу № 33-5182/2021).

Точку в спорах поставил Конституционный суд РФ (постановление от 02.06.2022 № 23-П), разъяснив следующее:

Условия правомерного внесудебного расторжения по постановлению КС РФ № 23-П:

Расторгнуть договор аренды арендодателем без суда можно только при одновременном соблюдении всех этих условий. Если у квартирантов обычный (долгосрочный) договор или краткосрочный договор перезаключался так, что суммарный срок превысил год, — внесудебное расторжение невозможно.

Как найти в договоре условия о внесудебном расторжении

Изучите раздел договора, посвящённый расторжению (прекращению) договора, и найдите положения о расторжении по инициативе наймодателя без обращения в суд. Такие пункты могут называться по-разному:

• случаи расторжения договора по инициативе наймодателя во внесудебном порядке;
• случаи одностороннего расторжения договора по инициативе наймодателя без обращения в суд;
• случаи одностороннего внесудебного расторжения договора наймодателем;
• случаи одностороннего отказа наймодателя от исполнения договора.

В каких случаях можно расторгнуть договор найма во внесудебном порядке

Такие случаи должны касаться существенных нарушений условий договора со стороны квартиранта. Нарушения не должны совпадать с основаниями для судебного расторжения (ст. 687 ГК РФ) — иначе внесудебные основания фактически подменяют судебные.

Примеры нарушений, дающих право на внесудебное расторжение:

Пример успешного выселения без суда:

Квартирант установил бойлер и сменил замки без согласия собственника — суд признал за собственником право на одностороннее расторжение, поскольку такое право было прямо предусмотрено договором на случай явного нарушения условий (апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 23.08.2022 № 33-12953/2022 по делу № 2-3148/2022). При этом квартирант вправе оспорить такое расторжение в суде.

Как расторгнуть договор найма во внесудебном порядке: порядок действий

Если договор краткосрочный и содержит нужные основания, собственнику нужно:

1. Составить письмо (уведомление) о расторжении договора аренды квартиры.
2. Направить его квартирантам.

Если после этого квартиранты отказываются выезжать, выселить их можно будет только через суд.

Судебная практика: квартиранты отказались выселяться

В договоре было предусмотрено право наймодателя на односторонний отказ при просрочке платы на месяц, с уведомлением за 5 дней. Квартирант не платил, проигнорировал два уведомления — наймодателю пришлось идти в суд. Суд подтвердил законность одностороннего отказа и обязал выселить квартирантов, поскольку они без законных оснований занимали жильё (апелляционное определение Мосгорсуда от 08.02.2021 по делу № 33-5366/2021).

Судебная практика: квартиранты не получили уведомление

Договор на срок с 14.11.2019 по 14.07.2020 разрешал одностороннее расторжение при систематическом нарушении условий. Наймодатель направил уведомление об отказе от договора из-за долгов по оплате, но письмо вернулось отправителю. Выселить нанимателя удалось только через суд — он признал действия наймодателя законными (апелляционное определение Свердловского областного суда от 18.02.2021 по делу № 33-2374/2021).

Что делать, если договор найма нельзя расторгнуть во внесудебном порядке

Если договор долгосрочный, либо краткосрочный договор перезаключался с общим сроком более года, либо в договоре нет условий для внесудебного расторжения — остаётся только судебный порядок. Основания для этого закреплены в законе.

За сколько нужно предупредить квартирантов о выселении

Точный срок законом не установлен. Если он указан в договоре — ориентируйтесь на договор. Если нет — рекомендуется предупредить заблаговременно, например за месяц, даже если квартирант нарушает условия договора: это подтвердит вашу добросовестность и повысит шанс, что суд не даст квартирантам отсрочку исполнения решения (ст. 203 ГПК РФ).

При отсутствии договора найма срок уведомления собственник определяет по своему усмотрению — от нескольких дней до месяца, в зависимости от обстоятельств.

Пример из практики: договор предусматривал расторжение при явном нарушении условий с уведомлением за 3 дня (апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 23.08.2022 № 33-12953/2022).

Как направить уведомление о выселении квартирантам

После устного предупреждения обязательно нужно продублировать требование письменно — одним из способов:

• заказным письмом с уведомлением о вручении по адресу квартиры (не по адресу регистрации квартиранта);
• электронно, на действующую почту квартиранта.

Если способ уведомления указан в договоре — соблюдайте именно его. Лично передавать документ в руки не рекомендуется: сложно доказать сам факт вручения.

Показательный случай: суд признал законным уведомление о выселении, направленное через WhatsApp, поскольку между сторонами сложилась устойчивая практика переписки в мессенджере, а собственник реагировал на сообщения квартиранта (апелляционное определение Мосгорсуда от 04.08.2021 по делу № 33-31757/2021).

Что указать в уведомлении о расторжении договора аренды и в уведомлении о выселении

Содержание этих двух документов почти совпадает — разница в том, что при отсутствии договора не указываются его реквизиты.

Обязательные пункты уведомления:

К уведомлению о выселении рекомендуется приложить выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности.

Хотите всегда иметь доступ к актуальным формам документов, включая требования собственника о выселении гражданина из жилого помещения? Тогда воспользуйтесь бесплатно пробным доступом к системе КонсультантПлюс. Если вы планируете пользоваться системой на постоянной основе, уточните действующие условия.

Судебный порядок выселения — к чему нужно быть готовым

Судебное разбирательство требует времени, сил и денег, часто помощи юриста. Пока идёт процесс, квартиранты продолжают жить в квартире: если причина выселения — долг по аренде, весь этот период они могут не платить, а если они портят имущество или мешают соседям — эти проблемы тоже могут продолжаться. Поэтому суд — это крайняя мера, когда внесудебные способы не сработали.

Когда можно выселить квартирантов через суд при наличии договора найма

Основания для судебного выселения при наличии договора перечислены в ст. 687 ГК РФ.

Важно: перечисленные нарушения — основания только для судебного, а не внесудебного выселения, даже если договор содержит условие об обратном: такие пункты договора противоречат закону и не применяются.

Когда можно выселить квартирантов через суд без договора найма

Если квартиранты живут без договора, у них нет прав занимать жильё, их можно выселить в любой момент. Если внесудебные способы (полиция, письменное требование) не сработали, остаётся подать иск о выселении. Для этого достаточно самого факта проживания без договора — указывать дополнительные основания (неуплата, порча имущества) не обязательно, но желательно, если они есть.

Как выселить квартирантов по закону через суд: порядок действий

Правила установлены ГПК РФ. Порядок такой:

1. Составить исковое заявление и приложить документы.
2. Направить их в районный суд по месту жительства ответчика-квартиранта (ст. 24, 28 ГПК РФ) — письменно или электронно.
3. Уплатить госпошлину 300 руб. (подп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ).

Если есть договор найма — в иске требуйте расторжения договора и выселения. Если договора нет — достаточно требования о выселении.

Досудебное требование о расторжении договора найма

Подать иск о расторжении договора можно только после того, как собственник направил квартирантам предложение расторгнуть договор и выехать, и при этом:

• получил отказ, либо
• не получил ответа в срок, указанный в предложении, а если срок не указан — в течение 30 дней с даты направления (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

В досудебном уведомлении указываются данные сторон, реквизиты договора, нарушение (нарушения), подтверждающие документы, нормы ГК РФ, требование о выселении в конкретный срок и предупреждение об обращении в суд.

Как суд рассматривает дело о выселении квартирантов

Суд оценивает все обстоятельства дела и принимает решение о расторжении договора и выселении, только о выселении, либо отказывает в иске. В отдельных случаях суд может дать нанимателю срок до года на устранение нарушений (п. 2 ст. 687 ГК РФ). Если нарушения не устранены, собственник вправе снова обратиться в суд — по повторному иску решение обычно принимается в пользу собственника, но исполнение решения может быть отсрочено (максимум на год) по просьбе квартиранта.

Когда нельзя выселять квартирантов

Если вы купили квартиру, в которой уже жили квартиранты по договору найма, переход права собственности не влияет на этот договор (ст. 675 ГК РФ) — расторгнуть его и выселить людей только на этом основании нельзя. Новый собственник становится наймодателем на прежних условиях договора и сможет выселить квартирантов позже — во внесудебном порядке (если это позволяет краткосрочный договор) или через суд по общим основаниям.

Как выселить квартирантов, которые не съезжают: зима и дети

Закон не запрещает выселение зимой, в отопительный сезон, — ни во внесудебном, ни в судебном порядке, независимо от наличия договора. Но при судебном выселении квартиранты вправе просить отсрочку исполнения решения, ссылаясь на зимний период (ст. 203 ГПК РФ).

Как суды относятся к зимним отсрочкам:

Можно ли выселить квартирантов с детьми

Да. Наличие детей, их количество и возраст, а также наличие или отсутствие договора найма не блокируют выселение. Речь идёт о коммерческом найме, а не о социальном. Но при судебном выселении квартиранты с детьми могут, как и в случае с зимним периодом, просить отсрочку исполнения решения (ст. 203 ГПК РФ), и суд может её предоставить с учётом декретного отпуска, тяжёлого материального положения и других обстоятельств (определения Верховного суда Республики Татарстан от 31.10.2019 по делу № 33-18622/2019, 1-го кассационного суда общей юрисдикции от 07.07.2021 № 88-16042/2021, апелляционное определение Ростовского областного суда от 28.02.2018 по делу № 33-3516/2018).

Итоги

Выселить квартирантов из своей квартиры можно во внесудебном порядке (через полицию — без договора, или через одностороннее расторжение — при краткосрочном договоре с нужными условиями) либо через суд. Судебный порядок неизбежен, если договор долгосрочный, в нём нет оснований для внесудебного расторжения, либо квартиранты игнорируют уведомление о выселении. Наличие у квартирантов детей или зимний период не мешают выселению по закону, но могут дать основание для отсрочки исполнения судебного решения.