Как расторгнуть договор аренды квартиры досрочно

Как расторгнуть договор аренды квартиры досрочно

До того как расторгнуть договор аренды квартиры, даже если собственник согласен на досрочное расторжение, полезно будет изучить договор и заранее подготовиться к передаче квартиры хозяевам. 

Как правило, при долгосрочной аренде жилья заключается письменный договор. В нем указываются все основные условия. Нас интересуют:

• срок аренды;
• условия расторжения договора: по соглашению сторон или по инициативе одной из них;
• стоимость аренды, коммунальных платежей и порядок оплаты;
• возврат обеспечительного платежа (или залога) при досрочном расторжении аренды квартиры;
• штрафные санкции за нарушение условий договора, в том числе при досрочном отказе от аренды квартиры.

Все эти пункты нужно внимательно изучить, чтобы правильно составить акт расторжения договора аренды и не получить неожиданных претензий или финансовых требований от собственника квартиры.

Разберем эти пункты подробнее.

Проверяем, когда заканчивается срок аренды

Чаще всего договор аренды заключают на срок до одного года. Если срок больше года, такой договор нужно регистрировать в Росреестре, а это  дополнительные расходы и обременение недвижимости.

Поэтому сначала проверяем, когда заканчивается договор аренды.

Если до окончания срока аренды осталось немного и вы можете подождать, затевать процедуру досрочного расторжения не стоит. Достаточно в любой форме известить собственника квартиры о том, что на новый срок аренду вы продлевать не будете. Но и без уведомления окончание срока договора означает, что арендатор должен освободить помещение к этой дате, если только договор не будет продлен или перезаключен на новый срок.

Если срок договора еще не истек, арендатор всё равно может съехать с квартиры, расторгнув договор в одностороннем порядке, а вот арендодатель такого права лишен. Рассказываем подробнее.

Предупреждаем собственника о расторжении договора аренды квартиры

ВАЖНО! По нормам Гражданского кодекса арендатор (наниматель) вправе в любой момент расторгнуть договор найма жилого помещения. Согласно ст. 687 ГК РФ уведомить об этом нужно не менее чем за три месяца. Однако если в договоре предусмотрен более короткий срок, то применяется именно он.

В договоре может быть условие о сроке направления уведомления (часто устанавливается месячный срок, чтобы арендодатель мог заранее подыскать других арендаторов). Тогда письмо нужно написать и отправить с учетом этого срока и даже немного больше, с расчетом почтового прохождения отправления.

Как правильно направить арендодателю уведомление о расторжении договора аренды квартиры

Подпишите уведомление, составленное в двух экземплярах, и поставьте дату. На втором экземпляре желательно попросить арендодателя расписаться в получении.

Если нет возможности вручить уведомление «из рук в руки», направьте его заказным письмом с уведомлением по месту проживания арендодателя. Почтовую квитанцию об отправке и опись нужно сохранить.

По номеру отправления в квитанции потом можно посмотреть информацию о его получении. Опять же это доказательство добросовестных действий жильца по уведомлению собственника. Если собственник квартиры письмо не получит, это уже не вина арендатора (см. ст. 165.1 ГК РФ).

Дополнительно сделайте скан или фото уведомления и направьте его на любой мессенджер или электронную почту, по которым у вас проходило общение с собственником. Такое сообщение также дополнительно сохраните, на случай спорных вопросов. Суды сейчас принимают переписку в мессенджерах как доказательство, если правильно ее оформить и заверить.

Бланк соглашения об аренде квартиры

Дополнительно к уведомлению можно составить соглашение о расторжении договора аренды квартиры.

Соглашение нужно распечатать также в двух экземплярах, подписать и оба экземпляра направить собственнику вместе с уведомлением. Собственник может подписать это соглашение о расторжении в момент приемки помещения, вместе с актом по приемке квартиры.

Соглашение о расторжении — это не строго обязательный документ, но его оформление подтверждает намерение сторон прекратить арендные отношения и вернуть квартиру из найма собственнику в оговоренный соглашением срок.

Условия расторжения договора аренды квартиры: по согласию сторон или по инициативе одной из стороны

Внимательно читайте раздел об условиях одностороннего (досрочного) расторжения договора. Право на досрочное расторжение договора имеют обе стороны.

Арендодателю для расторжения договора нужны веские причины и нарушения со стороны арендатора.

Чаще всего этого:

• несвоевременная оплата аренды и коммуналки или полная неоплата;
• нарушение условий проживания и использование помещения не по назначению;
• ухудшение состояния квартиры действиями арендатора и пр.

Арендатору причины для расторжения не нужны. Как написано выше, это право арендатора — при условии соблюдения сроков уведомления.

Если в договоре есть пункт, запрещающий арендатору инициировать досрочное расторжение аренды, такое условие в силу закона считается недействительным, т. к. оно нарушает права арендатора.

Итак, если договор найма жилья желает расторгнуть арендодатель, а нарушений со стороны арендатора нет, то арендодателю доступен только судебный способ расторжения.

Погашение всех долгов по арендным и коммунальным платежам при расторжении договора

Этот пункт важен, и по нему возникает много вопросов при расторжении договора аренды квартиры по инициативе арендатора.

Чаще всего арендные платежи оплачиваются наперед, за месяц проживания. Уведомление о расторжении в этом случае лучше направить с таким расчетом, чтобы не оплачивать новый месяц аренды и потом не решать вопрос с возвратом платежей.

Оплата сразу за квартал или больше встречается редко. Предположим, это ваш вариант и аренда оплачена за срок больше, чем срок направления уведомления о расторжении. Тогда сделайте расчет той части оплаты, которую арендатор обязан вам вернуть и сразу обозначьте эту сумму в уведомлении.

Также учитывайте оплату коммунальных платежей. Вариантов по ним бывает несколько:

1. Коммуналка включена в состав арендной платы и отдельно вы ее не платите — самый простой вариант, т. к. не придется решать вопросы с оплатой или возвратом переплаты.
2. Коммунальные платежи оплачиваются отдельно, сверх суммы аренды — по окончании оплачиваемого месяца или авансом, до его начала. Исходя из вашего варианта, просчитайте стоимость коммунальных платежей до момента заключения акта о передаче квартиры из аренды.

Как рассчитать погашение коммуналки при расторжении аренды квартиры посередине месяца

Например, вы оплачиваете коммуналку после окончания месяца проживания, а дата расторжения выпадает на 12-е число. Нужно рассчитать платежи за коммуналку из расчета 1 месяц и 12 дней (включая день сдачи квартиры). Стоимость коммуналки за полный месяц придет в квитанции. Еще за 12 дней коммуналку можно рассчитать по показаниям счетчика на момент передачи квартиры, по действующим тарифам. 

Платежи, которые начисляются в фиксированной сумме (не по счетчикам), можно рассчитать пропорционально дням проживания: сумму платежа разделить на 30 дней и умножить на количество дней проживания.

Например, оплата текущего содержания нежилых помещений составляет 900 рублей в месяц. За 15 дней оплата составит:

900 / 30 × 12 = 360 рублей.

Если собственник квартиры должен вернуть вам часть арендной платы, а вы ему — оплату коммуналки, сделайте взаимозачет расчетов, это выгодно обеим сторонам. Зачет взаимных платежей прописывается в соглашении о расторжении договора аренды.

Возврат обеспечительного платежа (залога) при досрочном расторжении аренды квартиры

Наверное, самый неоднозначный и беспокоящий момент для многих арендаторов. Ведь сумма обеспечительного платежа часто равна сумме арендной платы, а иногда и нескольким таким платежам.

Недобросовестные арендодатели пытаются установить в договоре различные условия, чтобы не возвращать такой платеж при расторжении договора:

• прописывают прямо, что обеспечительный платеж не возвращается при расторжении договора по инициативе арендатора;
• указывают, что он не возвращается совсем и в любых случаях;
• не возвращается, если арендатором допущены любые нарушения условий договора (несвоевременная оплата, незначительные повреждения помещения или имущества в нем) и другие причины.

Но наличие таких ограничительных условий в договоре еще не означает, что арендодатель вправе не возвращать залог за квартиру.

Назначение такого платежа — обеспечение выполнения обязательств со стороны арендатора:

• своевременно и в полном объеме оплачивать все платежи по договору;
• бережно относиться к арендованному имуществу, не допускать ухудшения его состояния;
• не причинять своим проживанием вред (ущерб имуществу) и неудобства соседям, а значит, и претензии с их стороны.

Если вы добросовестный арендатор и выполняли свои обязанности полностью и никаких претензий к вам у собственника нет, тогда он обязан вернуть обеспечительный платеж в полном объеме. Если была небольшая неуплата или вы (ваши дети, гости, животные) нечаянно повредили какое-то имущество (например, испортили диван или обои), обеспечительный платеж может быть зачтен в счет возмещения по таким нарушениям полностью или частично — зависит от степени ущерба.

ВАЖНО! Согласно ст. 681 ГК РФ текущий ремонт в помещении обязан выполнять арендатор, а капитальный — собственник.

Исходя из этого нужно оценить состояние помещения и сравнить его с тем, в котором оно находилось на момент заключения договора аренды. Если требуется небольшой или частичный ремонт, сделайте его сами или оплатите стоимость расходов собственнику.

Рекомендую договариваться с собственником, а результаты договоренностей фиксировать в акте о передачи квартиры.

Штрафные санкции за нарушение условий договора, в том числе при досрочном отказе от аренды квартиры

Сейчас многие арендодатели включают в договор аренды различные штрафы, пени и другие меры ответственности. Условия для применения таких мер разные: от неуплаты в срок платежей по договору до нарушения условий проживания (например, вселение в помещение третьих лиц без уведомления собственника).

Но не всегда применение таких мер законно. Прежде всего, условия договора нужно читать до его подписания. Если в документ включены явно высокие штрафы или пени за просрочку, лишний раз задумайтесь, стоит ли заключать такой договор.

Если вариантов нет и вы подписали договор с высокими штрафами и несправедливыми мерами ответственности, это не означает, что арендодатель вправе их применить в полном объеме.

Как не платить штраф за досрочный отказ от квартиры

Арендатор вправе не соглашаться с мерами ответственности за досрочное расторжение договора. Это нужно письменно отразить в акте передачи квартиры.

Дальше ситуация может развиваться по-разному, в зависимости от того, какая из сторон должна деньги другой:

1. Если арендатор всё оплатил, арендодатель требует с него заплатить еще штраф или неустойку, а арендатор не соглашается, чтобы получить неустойку, арендодателю придется обращаться в суд и доказывать правомерность своего требования.
2. Если арендатор оплатил все или часть суммы, но при этом арендодатель удержал недоплаты вместе со штрафными санкциями из суммы залога, в суд придется обращаться уже арендатору и доказывать, что суммы неустойки чрезмерны, завышены или были применены неправомерно.

В обоих случаях решение о правомерности, законности и размере неустойки будет принимать суд. Если суд установит, что неустойка явно завышена и не соответствует характеру нарушения условий договора, тогда он вправе снизить размер или отказать во взыскании такой неустойки полностью.

Как правило, судебное разбирательство требует дополнительных расходов (на госпошлину, юриста и пр.) и длится несколько месяцев. Поэтому рекомендуем находить компромисс и договариваться с арендодателем.

Акт расторжения договора аренды квартиры – образец и бланк

Момент передачи квартиры из аренды надо оформить письменно. Для этого составляется отдельный документ — акт приема-передачи, акт сдачи, акт о расторжении договора (название можно применить любое, на суть оно не влияет).

Как составить акт сдачи квартиры арендодателю

Акт лучше составить заранее и распечатать в двух экземплярах. Укажите следующее:

• к какому договору составлен акт (название, номер, дата);
• стороны договора — арендатор (Ф.И.О.) и арендодатель (Ф.И.О.);
• какое помещение (его площадь) и по какому адресу передается из аренды;
• какое имущество находилось в помещении при заключении договора и сдается при его расторжении.

Дальше нужно оставить пустое место для заполнения следующих сведений:

• показания счетчиков на день сдачи квартиры — по электричеству, холодной и горячей воде;
• общее состояние помещения — есть ли претензии;
• оборудование и имущество, находящее в квартире (в каком состоянии оно сдается собственнику, какие претензии есть к его состоянию);
• расчеты по аренде и коммунальным платежам — произведены полностью или в части;
• обеспечительный платеж — возвращен полностью, частично или не возвращается, причины этого.

Акт заполняется в момент передачи квартиры, подписывается арендатором и собственником, ставится дата составления.

Как вернуть съемную квартиру собственнику по акту

Если у вас есть сомнения, что возврат помещения пройдет спокойно, без претензий, сделайте фото- или видеосъемку этого процесса. Это также нужно отразить в акте, например от руки указать: «Арендатор проводил видеосъемку передачи квартиры собственнику на собственный телефон (модель, номер)».

Пригласите родственника, друга или соседа и попросите быть свидетелем передачи квартиры и имущества в ней собственнику. В этом случае можно сделать приписку: «При передаче помещения собственнику присутствовал (Ф.И.О.), проживающий по адресу (указать адрес), номер телефона».

Эти дополнительные сведения нужно указывать одинаково в двух экземплярах акта: в своем и в экземпляре арендодателя.

Такие меры обеспечат вам дополнительные доказательства в суде, если дойдет до обращения в него. Но, как правило, присутствие свидетеля или видеосъемка сами по себе помогают уменьшить неправомерные претензии собственника.

Акт должны подписать и арендатор, и арендодатель. Если арендодатель отказывается подписывать акт, ссылаясь на различные причины (не согласен принять помещение в том состоянии, в каком оно сдается; требует оплаты дополнительных расходов и пр.), ставьте отметку об этом в акте, например: «Арендодатель отказался от подписания акта и получения своего экземпляра».

Если собственник не хочет забирать свой экземпляр акта, направьте его заказным письмом на его адрес и обязательно сохраните почтовую квитанцию об отправке.

Заполненный образец акта сдачи-приема жилого помещения и имущества можно скачать здесь. Также мы подготовили бланк акта сдачи-приема жилого помещения и имущества для заполнения.

Если арендодатель не пришел принимать квартиру

Акт можно составить и в том случае, если в оговоренное время собственник не появился, чтобы принять помещение, и не направил своего представителя (у которого должна быть доверенность с правом приема конкретного помещения из аренды, лучше всего — нотариальная).

Если неявка вызвана стечением неблагоприятных обстоятельств (болезнь, ЧП, авария и пр.), собственник уведомил вас об этом и попросил перенести дату сдачи помещения, а у вас есть такая возможность, зафиксируйте эту просьбу (сохраните сообщение, сделайте скрин-шот, запись звонка и пр.) и договоритесь о другой дате.

Сразу оговорите вопрос оплаты за дни переноса. Так как просрочка в приемке помещения произошла по вине собственника и вы уже не проживаете в этом жилье, тогда и требовать дополнительную оплату с вас он не вправе. Если вы будете жить в квартире до момента ее сдачи, оплата за такие дни рассчитывается по факту.

Если ситуация повторится и у вас есть основания подозревать, что собственник просто тянет время и уклоняется от приемки помещения, ваши действия должны быть следующими:

• составляйте акт о приемке помещения в двух экземплярах;
• в акте укажите, что собственник при приемке отсутствует и по каким причинам;
• пригласите двух свидетелей (лучше соседей или других незаинтересованных лиц);
• укажите, что при осмотре помещения и составлении акта присутствовали свидетели (Ф.И.О., адрес проживания и номер телефона);
• снимите состояние квартиры, имущества и показания счетчиков на телефон (камеру);
• укажите все необходимые сведения в акте;
• подпишите два экземпляра акта и дайте расписаться в них свидетелям;
• отправьте один экземпляр акта собственнику по адресу, указанному есть в договоре;
• сохраняйте свой экземпляр акта, почтовую квитанцию об отправке, видеосъемку состояния квартиры минимум три года (срок исковой давности по таким спорам).
• ключи от квартиры также отправьте заказным или ценным отправлением на адрес собственника (если есть возможность — курьером). Не стоит оставлять ключи в почтовом ящике или соседям — ответственность за состояние квартиры в этом случае несете вы.

Итоги

Чтобы без проблем расторгнуть договор аренды жилого помещения:

• добросовестно выполняйте его условия;
• вовремя оплачивайте все платежи и сохраняйте квитанции или доказательства по оплате;
• соблюдайте все сроки по договору, в т. ч. уведомления;
• фиксируйте спорные случаи и претензии письменно и дополнительными способами (фото, видео, свидетели);
• сохраняйте все документы по съемной квартире минимум три года после ее передачи собственнику.

Основные документы, которые вы оформите при расторжении договора аренды по соглашению сторон и сохраните: уведомление собственнику, соглашение о расторжении договора, акт сдачи-приема помещения.