Наш телеграм-канал

Договор инвестирования в строительство объекта недвижимости (образец)

Договор инвестирования в строительство объекта недвижимости используют для привлечения денежных средств, имущества или иных инвестиций в строительный проект. ГК РФ не предусматривает самостоятельного вида договора с таким названием, поэтому правовые последствия зависят от его содержания и фактических отношений сторон. В статье разберем существенные условия договора, его возможную правовую квалификацию и основные риски для участников.

Что такое инвестиционный договор на строительство

Инвестиционный договор на строительство – это документ, который определяет, кто финансирует проект, кто организует строительство и какой имущественный результат получает инвестор. Договор инвестирования в строительство используют, когда для строительного проекта необходимо привлечь денежные средства, имущество или иные инвестиции.

Сам результат инвестирования для инвестора может быть разным. Например, инвестор может получить:

При этом в Гражданском кодексе РФ нет самостоятельного вида договора под названием «договор инвестирования». Инвестирование регулируются, в частности, законом «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25.02.1999 № 39-ФЗ, но этот закон не определяет, какие вопросы нужно обязательно согласовать в договоре инвестирования в недвижимость. Ст. 8 закона № 39-ФЗ просто указывает в: отношения в данной сфере строятся на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между субъектами инвестиционной деятельности в соответствии с ГК РФ.

Соответственно, договор инвестирования – конструкция, возникшая на практике. Он вполне законен в связи с тем, что Гражданский кодекс разрешает заключать как предусмотренный законом договор, так и смешанный или непоименованный договор, если он соответствует требованиям законодательства (ст. ст. 421- 422 ГК РФ).

Для справки. Непоименованный договор - соглашение между сторонами, которое прямо законом не предусмотрено, но при этом закону не противоречит.

Какие законы применимы к инвестконтракту на строительство

Поскольку единой формы инвестконтракта или списка обязательных его условий не существует, применимые к нему нормы закона нужно устанавливать для каждого контракта в отдельности.

Дело в том, что в судебной практике в России принято пробовать определять, к какому поименованному (т.е. подробно описанному Гражданском кодексе РФ) договору ближе всего непоименованный договор. И если соответствие с поименованным договором установлено, то к непоименованному суды начинают применять правила ГК РФ для поименованного.

Например, если в инвестконтракте есть правила, характерные для купли-продажи, то вероятно суд определит, что договор является договором купли-продажи.

Таким образом, фактически содержание инвестконтракта определяется на практике сторонами. Но мы не рекомендуем составлять инвестконтракт без опоры на ГК РФ. В случае спора между сторонами суд не просто изучит контракт, а будет его рассматривать на предмет – не является ли фактически инвестиционный контракт договором купли-продажи, либо, возможно, в нем сочетаются несколько видов договоров.

В итоге суд может применить к отношениям сторон нормы Гражданского кодекса РФ, хотя их связь с инвестконтрактом для непрофессионала неочевидна.

Как суд квалифицирует договор инвестирования в строительство

Когда юристы говорят о «квалификации договора», они имеют в виду, истинный смысл договора, его правовую природу. Для отсутствующего в ГК РФ инвестиционного договора под квалификацией мы понимаем, к какому поименованному в ГК РФ договору ближе всего конкретный инвестиционный договор.

Какие нормы законов можно применять к инвестиционным контрактам, разъяснил Пленум ВАС РФ в Постановлении от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем».

В п. 4 Постановления разъясняется, что к инвестиционным контрактам в зависимости от их содержания могут применяться правила

Таким образом, договор, названный сторонами «инвестиционным», в зависимости от его содержания суд может квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, строительного подряда, простого товарищества, концессии, смешанный или непоименованный договор.

Договор инвестирования как купля-продажа будущей недвижимости

Модель купли-продажи в инвестконтракте возможна, когда инвестор передает деньги, а другая сторона обязуется создать недвижимость и передать ее инвестору в собственность.

Для такой квалификации имеет значение наличие взаимосвязанных обязательств:

  1. инвестор уплачивает денежную сумму,
  2. другая сторона обязуется построить и передать ему в собственность недвижимость,
  3. недвижимость на момент заключения договора еще не создана.

Например, инвестор перечисляет определенную сумму, а застройщик возводит строение и передает его инвестору. В этом случае отношения могут быть квалифицированы как купля-продажа, но не просто купля-продажа, а в отношении будущей недвижимой вещи.

Инвестор фактически выступает покупателем, а застройщик объекта — продавцом будущей недвижимости.

Какие законы применяются в этом случае к инвестконтракту:

При такой модели необходимо особенно тщательно описать будущий объект, чтобы можно было четко определить, какая именно недвижимость должна быть создана и передана инвестору.

Само по себе перечисление инвестором денег не делает его собственником строящегося объекта. Право собственности на вновь созданное недвижимое имущество возникает у застройщика, а переход права собственности по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Инвестиционный договор с элементами строительного подряда

Инвестиционный договор может включать элементы строительного подряда, если застройщик обязуется выполнить строительные работы и передать их результат инвестору.

Для такой модели имеет значение распределение обязанностей по строительству, финансированию, предоставлению земельного участка и приемке результата.

Например, инвестор инвестирует в проект путем предоставления земельного участка, а застройщик организует и финансирует строительство. Тогда застройщик фактически является подрядчиком, и к инвестиционному договору будут применяться правила о строительном подряде.

В этом случае к инвестконтракту применяются нормы параграфа 3 гл. 37 ГК РФ о строительном подряде.

Важно! Инвестиционный договор может одновременно содержать элементы купли-продажи и строительного подряда. Тогда нормы статей ГК РФ о продаже недвижимости и строительном подряде будут применяться каждая к соответствующему разделу инвестконтракта.

Когда инвестиционный договор квалифицируется как простое товарищество

Инвестиционный договор может квалифицироваться к договор простого товарищества, если стороны объединяют свои вклады и совместно действуют для достижения общей цели.

Например, один участник предоставляет земельный участок, другой финансирует проектирование и строительство, а стороны совместно создают объект и определяют порядок распределения результатов.

Для такой квалификации имеют значение

  1. общая цель участников,
  2. наличие вкладов в общее дело.

В этом случае применяются положения гл. 55 ГК РФ о простом товариществе.

Вкладом по договору простого товарищества может быть не только имущество или деньги, но и профессиональные знания, навыки, умения, деловые связи и деловая репутация, если это соответствует условиям договора (ст. 1042 ГК РФ).

При этом договор простого товарищества не следует смешивать с договором инвестиционного товарищества, который регулируется Федеральным законом от 28.11.2011 № 335-ФЗ. Это самостоятельная договорная конструкция со специальным регулированием.

Инвестиционный договор в строительстве как непоименованный договор

Если договор очевидно не похож ни на один из указанных в Гражданском кодексе договоров, он все равно имеет право на существование.

Пример – инвестиционные соглашения, где застройщик обязан внести в пользу публичного образования платежи на развитие социальной, инженерной или транспортной инфраструктуры.

В таком случае из норм ГК РФ к нему будут применяться только общие нормы части 1 ГК РФ, том числе общие положения о договорах (ст.ст. 420-453).

Когда вместо договора инвестирования необходимо заключать ДДУ

Важно проверить, не соответствует ли схема отношений инвестора и застройщика закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

Дело в том, что заключение инвестиционного договора в попытке избежать договора долевого участия в строительстве – нарушение.

Последствия заключения договора инвестирования в строительство вместо ДДУ:

При этом не любое финансирование строительства подпадает под действие Закона № 214-ФЗ. Необходимо учитывать, кто привлекает денежные средства, у кого они привлекаются, какой объект создается, кому он впоследствии передается и как распределяются права и обязанности сторон. Поэтому вопрос о возможности использования инвестиционного договора необходимо решать применительно к конкретной структуре инвестиционного проекта.

Узнайте подробно об отличиях договора инвестирования от договора долевого участия в строительстве в системе КонсультантПлюс. Для пользования этой информационно-правовой системой с актуальными законами и разъяснениями юристов, оформите пробный бесплатный доступ на 2 дня. Если вы хотите пользоваться системой на постоянной основе, уточните ее цену

Какие условия должны быть в любом инвестиционном договоре на строительство

Список условий ниже опирается на общие нормы Гражданского кодекса РФ и опыт практического применения инвестиционных договоров.

Стороны договора инвестирования

Сторонами договора инвестирования в строительство объекта недвижимости являются лица, участвующие в реализации инвестиционного проекта, и, имеющие необходимые полномочия для заключения договора:

  1. Инвестор — лицо, которое вкладывает в проект собственные, заемные или привлеченные денежные средства, имущество, имущественные права или другие объекты гражданских прав. Согласно ст. 4 Закона № 39-ФЗ инвесторами могут быть физические и юридические лица, объединения юрлиц, государственные органы и органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности.
  2. Вторая сторона – застройщик, заказчик, инициатор инвестиционного проекта или иное лицо, которое будет непосредственно реализовывать проект.

Подрядчик может участвовать в строительстве, но не обязательно являться стороной инвестиционного договора. Например, инвестор заключает договор с инициатором проекта, а строительная организация выполняет работы на основании отдельного договора подряда.

В проекте могут участвовать несколько инвесторов или других участников. В таком случае договор должен определять вклад каждого участника, его права и обязанности, порядок финансирования проекта, распределения расходов и доходов, а также права на созданный объект.

Если в проекте участвует Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование, необходимо учитывать специальные требования бюджетного, земельного и иного законодательства. При использовании бюджетных средств или заключении государственного либо муниципального контракта применяются специальные правила, регулирующие соответствующие отношения.

Инфраструктурный договор как разновидность инвестконтракта в Москве

Например, законодательство города Москвы предусматривает так называемый «инфраструктурный договор». Он трехсторонний, регулирует отношения между Правительством Москвы, застройщиком и инвестором в связи с созданием совместными усилиями объекто различной инфраструктуры – социальной, инженерной и т.п.

Подробное регулирование этого договора содержится в Порядке подготовки, заключения и исполнения инфраструктурного договора, утв. Постановлением Правительства Москвы от 24.12.2024 № 3135-ПП.

Подробнее об инфраструктурных договорах в г. Москве читайте в системе КонсультантПлюс. Зайдите в систему бесплатно (оформить бесплатный доступ на 2 дня можно здесь). Приобретение постоянного доступа происходит за плату (заказать прайс можно по ссылке).

Условия инвестиционного договора на строительство объекта недвижимости

Специального перечня существенных условий именно для договора инвестирования законодательство не устанавливает.

По общему правилу договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям. К ним относятся условия о предмете договора, условия, названные законом или иными правовыми актами существенными или необходимыми для договоров соответствующего вида, а также условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

В любом инвестиционном договоре следует определить:

Если ваш договор очевидно создан по модели купли-продажи недвижимости или строительного подряда, нужно предусмотреть важные для этих договоров условия

Материалы по теме Договор купли-продажи недвижимости Регистрация договора купли-продажи недвижимости в Росреестре Договор строительного подряда (образец) Договор простого товарищества для ремонта дороги

 

Как определить предмет договора инвестирования

Предмет — одно из ключевых условий договора инвестирования строительства нежилого помещения. Из его содержания должно быть понятно:

  1. какой проект реализуют стороны,
  2. какой объект создается,
  3. для чего предоставляются инвестиции
  4. и какой результат должен получить инвестор.

Формулировки вроде «инвестор финансирует строительство объекта недвижимости» недостаточно, если из договора нельзя определить, какой именно объект должен быть создан.

В договоре следует разграничивать объект инвестирования и результат, который получает инвестор. Например, объектом инвестирования может быть строительство здания, а результатом для инвестора — передача конкретного помещения в этом здании.

Чем точнее определены эти условия, тем ниже риск спора о предмете договора и его правовой квалификации.

Как описать объект строительства

Будущий объект необходимо описать так, чтобы его можно было индивидуализировать. В зависимости от стадии проекта в договоре можно указать:

Если окончательные характеристики объекта на момент заключения договора еще не определены, их можно связать с проектной документацией, являющейся приложением к договору. При этом необходимо определить, в каком порядке допускается изменение характеристик объекта, и кто вправе принимать соответствующие решения.

Если земельный участок предоставляет один из участников проекта, договор должен определить основания использования участка, порядок его предоставления для строительства и обязанности сторон, связанные с землей.

Как определить цель и результат инвестирования

Цель инвестирования позволяет определить содержание проекта и ожидаемый результат.

Согласно ст. 1 Закона № 39-ФЗ инвестиционная деятельность связана с вложением инвестиций и осуществлением практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Поэтому в договоре целесообразно указать, для чего создается объект. Например, он может предназначаться для последующей продажи, сдачи в аренду, использования в предпринимательской деятельности или передачи инвестору.

При этом сама по себе цель получения прибыли не определяет правовую природу договора. При возникновении спора суд оценивает условия соглашения в совокупности.

Также в договоре необходимо четко определить результат инвестирования, то есть, что в итоге должен получить инвестор:

Формулировки вроде «инвестор получает прибыль от проекта» недостаточно, если договор не определяет, какая именно прибыль имеется в виду, как она рассчитывается и в какие сроки выплачивается.

Как описать условие о возникновении права собственности на построенный объект

Если создается новое недвижимое имущество, право собственности на него возникает в соответствии с правилами ст. 219 ГК РФ с момента государственной регистрации. Если речь идет о передаче уже существующей недвижимости по договору продажи, переход права собственности также подлежит государственной регистрации в соответствии со ст. 551 ГК РФ.

Поэтому в договоре необходимо не столько произвольно устанавливать «момент возникновения права собственности», сколько определить порядок передачи созданного объекта и действия сторон, необходимые для оформления и государственной регистрации права.

Если договор квалифицирован как простое товарищество, вопрос о правах на созданный объект решается с учетом положений гл. 55 ГК РФ и условий договора.

Размер и порядок внесения инвестиций

В договоре необходимо определить общий объем инвестиций либо порядок его расчета.

Следует указать:

Если проект финансируется поэтапно, целесообразно установить график платежей и связать внесение очередной суммы с конкретным этапом реализации проекта.

Например, очередной платеж может перечисляться после завершения определенного этапа строительства и предоставления предусмотренной договором отчетности.

Если предполагается увеличение стоимости проекта, договор должен определить, кто несет дополнительные расходы и в каком порядке принимается решение об увеличении финансирования.

Контроль за использованием инвестиций по договору инвестирования в строительство

В договоре желательно установить контроль за использованием денежных средств и ходом строительства.

Можно предусмотреть обязанность другой стороны предоставлять:

Важно установить не только обязанность предоставлять отчетность, но и ее периодичность, содержание, форму и последствия непредоставления информации.

Срок реализации проекта инвестирования

В договоре следует установить общий срок реализации проекта и, если это необходимо, сроки отдельных этапов:

Если изменение сроков допускается, необходимо определить основания и порядок такого изменения.

Например, можно установить, что изменение срока возможно при наступлении определенных обстоятельств, объективно препятствующих реализации проекта, с обязательным письменным уведомлением другой стороны.

Ответственность по инвестиционному договору на строительство

Ответственность должна учитывать основные риски конкретного инвестиционного проекта.

Инвестор может нести ответственность за нарушение сроков или размера финансирования.

Получатель инвестиций может отвечать за:

При целевом финансировании можно установить последствия использования денежных средств не по назначению, включая обязанность возвратить неправомерно использованные средства, уплатить предусмотренную договором неустойку или возместить убытки — с учетом условий договора и обязательных требований закона.

Основные риски договора инвестирования

  1. Риск переквалификации договора.

Главный юридический риск заключается в том, что суд может квалифицировать договор иначе, чем предполагали стороны.

Например, соглашение, названное инвестиционным, может по своему содержанию представлять собой куплю-продажу будущей недвижимости.

Поэтому до подписания договора необходимо проверить, соответствует ли его название фактической модели отношений и согласуются ли между собой условия о финансировании, строительстве и результате инвестирования.

  1. Риск применения Закона № 214-ФЗ о долевом участии в строительстве.

Если денежные средства привлекаются для строительства многоквартирного дома и от физических лиц, к договору инвестирования суд, скорее всего применит требования Закона № 214-ФЗ о долевом участии в строительстве.

Для застройщика это может повлечь существенные правовые последствия и штрафы..

  1. Риск признания договора незаключенным.

Если стороны не согласовали существенные условия, может возникнуть спор о заключенности договора.

Для снижения риска необходимо четко определить предмет и согласовать условия, которые являются существенными для выбранной договорной модели, а также условия, относительно которых одна из сторон потребовала достижения соглашения.

  1. Риск отсутствия прав на земельный участок.

Если договор инвестирования не квалицифируется как купля-продажа недвижимости, порядок оформления земли под строительство и ее судьба после неоднозначны.

До заключения договора необходимо проверить

Если инициатор проекта не является собственником участка, необходимо проверить правовое основание его использования.

  1. Риск увеличения стоимости строительства.

Стоимость проекта может измениться после заключения договора. Поэтому необходимо заранее определить порядок изменения стоимости и дополнительного финансирования.

Особенно важно установить, может ли одна сторона самостоятельно увеличить объем инвестиций или для этого требуется согласие остальных участников.

  1. Риск нарушения сроков.

Чем продолжительнее строительный проект, тем выше вероятность его задержки.

Для снижения риска желательно устанавливать не только конечный срок, но и промежуточные сроки реализации проекта.

Кроме того, следует предусмотреть обязанность своевременно сообщать о возникновении обстоятельств, способных повлиять на срок строительства.

  1. Риск нецелевого использования средств.

Инвестору целесообразно предусмотреть возможность контролировать расходование средств.

Для этого в договоре устанавливают порядок отчетности, перечень подтверждающих документов и право инвестора получать информацию о ходе проекта.

Образец договора инвестирования в строительство

Структура инвестиционного договора зависит от выбранной сторонами договорной модели.

В образце, разработанном нашими специалистами, рассматривается модель, при которой инвестор финансирует строительство, а после завершения проекта получает предусмотренный договором объект недвижимости.

В таком варианте договор обычно включает следующие основные разделы:

  1. Преамбула — сведения о сторонах, их представителях и основаниях полномочий.
  2. Предмет договора — описание инвестиционного проекта, будущего объекта, цели инвестирования и результата, который должен получить инвестор.
  3. Размер и порядок финансирования — сумма инвестиций, сроки и порядок их внесения, график платежей.
  4. Права и обязанности сторон — распределение обязанностей по организации и финансированию строительства, контролю за проектом и передаче объекта.
  5. Сроки реализации проекта — сроки строительства, ввода объекта в эксплуатацию и его передачи инвестору.
  6. Контроль и отчетность — порядок предоставления информации о ходе строительства и использовании инвестиций.
  7. Передача объекта и оформление права собственности — порядок приемки и передачи объекта, а также действия сторон, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности.
  8. Ответственность сторон — последствия нарушения сроков финансирования, строительства, передачи объекта и других обязательств.
  9. Изменение и расторжение договора — основания и порядок изменения или прекращения договора, а также взаимных расчетов сторон.
  10. Заключительные положения — порядок обмена сообщениями, разрешения споров и другие организационные условия.

К договору могут прилагаться описание объекта, график финансирования, календарный план строительства, проектная документация, технические характеристики объекта и другие документы, на которые стороны ссылаются в договоре.

Образец этого договора вы может посмотреть и скачать на этой странице, но перед использованием его необходимо проверить на соответствие конкретному инвестиционному проекту, правам сторон на земельный участок, характеристикам объекта и применимому законодательству.

Предварительный договор инвестирования

Для фиксации предварительных договоренностей в бизнесе часто используют конструкцию предварительного договора, в котором стороны заранее определяют условия будущего инвестиционного проекта и договариваются о заключении основного договора (ст. 429 ГК РФ).

При этом важно учитывать, что предварительный договор и договор инвестирования решают разные задачи.

Поэтому при подготовке предварительного инвестиционного договора строительства необходимо прежде всего определить, что именно стороны хотят оформить: обязательство заключить в будущем основной договор или уже существующие инвестиционные отношения. От этого зависят содержание документа, права и обязанности сторон и применимые нормы законодательства.

Если предварительный договор предусматривает обязанность заключить в будущем договор, необходимо определить срок его заключения и условия, позволяющие установить предмет и содержание основного договора. Это особенно важно для инвестиционного проекта, поскольку впоследствии спор может возникнуть не только о заключении основного договора, но и о его существенных условиях.

Обратите внимание! Если по условиям «предварительного» договора инвестор обязан внести полную стоимость объекта или ее существенную часть до заключения основного договора, суды квалифицируют такое соглашение не как предварительное, а как основной договор купли-продажи будущей вещи с условием о предоплате (п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ № 54).

Итоги

Таким образом, договор инвестирования в строительство объекта недвижимости не является самостоятельным видом договора, предусмотренным ГК РФ. Поэтому его правовая природа определяется прежде всего содержанием соглашения.

При составлении договора необходимо четко определить инвестиционный проект, объект строительства, цель инвестирования, вклады сторон, размер и порядок финансирования, сроки реализации проекта и результат, который получает инвестор.

Особенно важно заранее определить правовую модель отношений. Название «договор инвестирования» само по себе не определяет права и обязанности сторон. При возникновении спора суд будет исходить из содержания договора и фактических отношений участников проекта.