Договор долевого строительства: правовое регулирование
Договор долевого строительства регулирует, в первую очередь, Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Данный нормативный акт определяет все аспекты ДДУ и связанных с ним правоотношений.
Однако и нормы Гражданского кодекса РФ не остаются в стороне — они применяются там, где те или иные вопросы не урегулированы законом№ 214-ФЗ.
Что такое договор долевого участия в строительстве
Договор долевого участия в строительстве — это договор, по которому застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить многоквартирный дом или другой объект недвижимости и после получения разрешения на его ввод в эксплуатацию передать его участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить предусмотренную договором цену и принять объект (ст. 4 закона № 214-ФЗ).
Алгоритм работы договора долевого строительства
Покупка квартиры в строящемся доме по ДДУ проходит в несколько этапов:
- Каждый участник долевого строительства («дольщик») заключает с застройщиком договор.
- Дольщик оплачивает стоимость квартиры, а оплата зачисляется на специальный счет эскроу, к которому нет доступа у застройщика.
- Застройщик строит дом, после чего сдает в его эксплуатацию и передает каждому покупателю квартиру.
- На основании акта о передаче квартиры дольщики оформляют право собственности через Росреестр.
- Деньги со счета эскроу по факту регистрации права собственности за дольщиком перечисляются застройщику.
Таким образом, формально в процессе строительства у оплативших квартиры граждан еще нет жилья в собственности – есть только право требовать от застройщика построить жилье по договору долевого участия. Но и застройщик получает оплату по договору, законсервированную на эскроу-счете, только после передачи квартиры дольщику в собственность.
Требования к договору долевого строительства
Законодательство предъявляет к ДДУ следующие требования:
- Обязательная письменная форма. Договор долевого строительства может быть заключен только в письменной форме. Устная форма не допускается.
- Обязательная государственная регистрация. Договор подлежит обязательной государственной регистрации. Регистрация договора, которая производится Росреестром, не допускает неоднократную продажу одних и тех же квартир (такие случаи мошенничества встречались в прошлом)
Подробно о регистрации договора долевого участия в строительстве читайте в системе КонсультантПлюс. Чтобы воспользоваться системой, оформите пробный бесплатный доступ на 2 дня. Если вы хотите пользоваться системой на постоянной основе, уточните ее стоимость
Договор может быть заключен в электронной форме по соглашению сторон. Однако для этого требуется электронная подпись. Зачастую ДДУ в электронной форме подписывают в банке при оформлении договора ипотеки (банк предлагает услугу оформления электронной подписи, выступая в качестве удостоверяющего центра).
Содержание договора долевого строительства
Содержание ДДУ регламентировано ст. 4 закона № 214-ФЗ. Он обязательно должен включать:
- точное описание подлежащего передаче застройщиком конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией (материал наружных стен и поэтажных перекрытий дома, класс энергоэффективности, сейсмостойкости; отнесение многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости к уникальным объектам (если в их проектной документации предусмотрена хотя бы одна из характеристик, являющаяся основанием для их отнесения к таким объектам); назначение объекта долевого строительства (жилое или нежилое помещение), этаж, на котором он расположен, общая площадь жилого помещения; количество и площадь комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас; наличие и площадь нежилых помещений; графический план объекта долевого строительства с расположением частей жилого помещения - комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас, а также частей нежилого помещения; местоположение объекта на этаже; условный номер объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией
- срок передачи строительной компанией объекта покупателю;
- цену договора, срок и порядок ее уплаты;
- гарантийный срок на объект;
- данные по исполнению обязанностей по перечислению средств в компенсационный фонд;
- условие о размещении денег участников долевого строительства на счетах эскроу.
Условия договора обязательно должны отвечать сведениям, которые содержатся в проектной документации. Если договор не будет отвечать данному требованию, он может быть признан недействительным в судебном порядке (иск о признании договора недействительным по этому основанию может подать только участник долевого строительства, но не застройщик).
Если за счет средств участников долевого строительства частично строится или реконструируется объект социальной инфраструктуры (школа, детский сад), в ДДУ также указывается его назначение, цели затрат застройщика, сведения о договоре о комплексном развитии территории или каких-то других соглашениях между застройщиком и госорганом или муниципалитетом. При этом строительство и реконструкция объектов социальной инфраструктуры по ДДУ возможно только в двух случаях:
- либо после ввода в эксплуатацию у участников долевого строительства возникает право общей долевой собственности на соцобъекты,
- либо застройщик передает соцобъект муниципальным властям.
Гарантия качества по ДДУ
Гарантийные обязательства застройщика предусмотрены законом № 214-ФЗ, но детали гарантии дополнительно прописываются в ДДУ.
Юридический смысл гарантии в том, что приобретатель гарантийного имущества не должен доказывать, что это не он повредил имущество в ходе эксплуатации – он может просто потребовать ремонта от лица, предоставившего гарантию.
Закон № 214-ФЗ устанавливает минимальный обязательный гарантийный срок:
- на сам объект долевого строительства – 3 года,
- на технологические и инженерные сети – 3 года,
- на отделочные работы – 1 год.
Снизить этот гарантийные срок нельзя, а вот увеличение срока гарантии можно прописать в договоре долевого участия.
Кроме того, в раздел ДДУ о гарантии можно включить способ фиксации поломок и недостатков, порядок обращения к застройщику за гарантийным ремонтом и т.п.
Неустойка по договору долевого участия в строительстве
В соответствии со ст. 6 закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать объект участникам долевого строительства не позднее срока, предусмотренного ДДУ.
При этом срок передачи должен быть единым для всех дольщиков по одному объекту — то есть не допускаются условия, при которых один из них получает квартиру раньше, а другой позже.
Для справки. Одним объектом в данном случае считают либо один многоквартирный дом, либо одна блок-секция многоквартирного дома, имеющая отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.
В случае нарушения срока передачи объекта с застройщика взимается неустойка по договору долевого участия в строительстве. Согласно ч. 2 ст. 6 закона 214-ФЗ, она равна 1/300 ставки рефинансирования, которая действует на день исполнения обязательств (у нее такой же размер, как и у ключевой ставки — по сути, это одно и то же). Если в ДДУ участвует гражданин, то неустойка увеличивается вдвое.
Важно! За последние несколько лет в 2026 году взыскать неустойку с застройщика нельзя. Дело в том, что государством предоставлен застройщикам льготный период, во время которого неустойка не начислялась - с 22.03.2024 до 31.12.2025. А неустойку, выставленную застройщику в претензии или исковом заявлении до 22.03.2024, застройщик вправе начать выплачивать с 31.12.2026.
Еще один случай начисления неустойки – невыполнение требований покупателя квартиры о гарантийном ремонте (п. 8 ст. 7 закона № 214-ФЗ). Размер неустойки равен также 1300 ставки рефинансирования Центробанка, начисляется процент на сумму от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов) квартиры. Но вот повышающий коэффициент для требований граждан ниже – всего в двойном размере.