Условия, включаемые в договор аренды (в т. ч. обеспечительный платеж)
В аренду друг у друга юрлица берут имущество, предназначенное для длительного пользования. Чаще всего таким имуществом оказывается помещение, оборудование или транспортное средство.
В договоре аренды, обязательно оформляемом письменно (п. 1 ст. 609 ГК РФ), следует отразить:
- описание предмета, передаваемого арендатору, с указанием признаков, позволяющих однозначно идентифицировать объект;
- срок передачи в пользование, учитывая при этом, что договор аренды недвижимости, заключаемый на промежуток времени, превышающий 1 год, нужно обязательно зарегистрировать в Росреестре (п. 2 ст. 609 ГК РФ);
- размер и порядок осуществления арендных платежей;
- условия предоставления и возврата имущества;
- условия использования, в т. ч. возможность передачи в субаренду и производства улучшений имущества за счет арендодателя;
- последующий выкуп предмета аренды;
- ответственность сторон договора.
Все расходы по содержанию переданного в аренду имущества несет арендатор. На него же возлагаются и обязательства по поддержанию имущества в состоянии пригодности к эксплуатации. Но в отношении осуществления капитального ремонта, выполняемого арендатором, в договоре необходимо упоминание о нем, поскольку если право делать этот ремонт не делегируется арендатору, то обязанность его производить ложится на арендодателя (п. 1 ст. 616 ГК РФ).
Договором может предусматриваться уплата при его заключении в адрес арендодателя денежного обеспечения, расцениваемого как страховка от возможного ущерба, причиняемого арендатором. Наличие условия об обеспечительном платеже в договоре аренды потребует дополнительных бухгалтерских проводок как у передающей, так и у получающей стороны.
Проводки при сдаче в аренду помещения или оборудования у арендодателя
С 2022 года учет аренды должен осуществляться по новым правилам — в соответствии с ФСБУ 25/2018 "Аренда".
Важно! Рекомендация от КонсультантПлюс
Для перехода на учет аренды по ФСБУ 25/2018 необходимо внести изменения или дополнения в учетную политику.
Перейти на новые учетные правила по аренде вам поможет Готовое решение. Получите пробный доступ к системе и переходите в материал.
При этом бухгалтерские проводки по аренде помещения (равно как и других ОС) у арендодателя будут зависеть от того, квалифицируется аренда как операционная или неоперационная (финансовая).
Важно! Подсказки от КонсультантПлюс
Учитывайте передачу в аренду ОС как операционную аренду, если по договору несете экономические выгоды и риски, обусловленные правом собственности на данный объект (п. 26 ФСБУ 25/2018 "Бухгалтерский учет аренды").
Аренда является операционной, например, в следующих случаях:
срок аренды существенно меньше оставшегося срока полезного использования ОС и несопоставим с ним;
Подробнее см. в Готовом решении. Пробный доступ к системе бесплатен.
При операционной аренде схема бухгалтерских проводок и в 2022-2023 годах привычная. Передача имущества в такую аренду и возврат из нее не требует от арендодателя каких-либо дополнительных бухгалтерских проводок, кроме выделения таких объектов в аналитике на счете обычного их учета.
Начисление платы за аренду осуществляется, как правило, помесячно последним числом и отражается записью Дт 62 Кт 91 (90). Счет 91 используется, если сдача в аренду оказывается не основным видом деятельности для арендодателя, что обычно имеет место чаще.
Одновременно в дебет счета 91 (90) относятся суммы:
- НДС по реализации — Дт 91 (90) Кт 68;
- имеющихся расходов в виде амортизации, начисляемой по переданному в аренду объекту (Дт 91 (90) Кт 02) и затрат на капремонт, если его в этом месяце делает арендодатель (Дт 91 (90) Кт 23 (60, 69, 70)).
Поступление платежей по аренде будет записываться как Дт 51 Кт 62.
Обеспечительный платеж при его получении отражается проводкой Дт 51 Кт 76, а при возврате — Дт 76 Кт 51. Кроме того, при поступлении платежа на его сумму возникает запись на забалансовом счете 008, а в момент возврата обеспечения здесь будет сделана запись о списании. Если же в счет суммы обеспечения засчитывается неуплаченная арендная плата, то это зафиксируется записью Дт 76 Кт 62; погашение иных претензий отразится проводкой Дт 76 Кт 76 с разной аналитикой в корреспонденции этого счета.
Улучшения имущества (как отделимые, так и неотделимые), сделанные с согласия арендодателя и оплачиваемые им арендатору, будут либо включены в учетную стоимость предмета аренды, либо учтутся как самостоятельный объект (Дт 08 Кт 60), стоимость которого будет сопровождаться учетом НДС, начисляемого при передаче арендатором (Дт 19 Кт 60).
Что касается неоперационной аренды, то схема проводок по ней будет, как при лизинге.
Как лизингодателю отражать в учете операции по договорам лизинга, если он применяет ФСБУ 25/2018, подробно описано в Готовом решении от КонсультантПлюс. Если у вас еще нет доступа к этой системе, получите к ней пробный доступ. Это бесплатно.
Учет арендной платы у арендатора - проводки
У арендатора проводки по учету факта аренды помещения или оборудования с 2022 года (по ФСБУ 25/2018) также могут идти по двум схемам. Первая схема (как раньше) — с отражением стоимости этого имущества (в оценке, предоставленной арендодателем) за балансом на счете 001. Списать оттуда эту сумму нужно будет в момент возврата.
Важно! Подсказки от КонсультантПлюс
На забалансовом счете можно учитывать полученные в аренду основные средства, если договором не предусмотрены ни переход права собственности, ни возможность выкупа по цене значительно ниже справедливой стоимости и вы не предполагаете передавать ОС в субаренду (п. 12 ФСБУ 25/2018, Инструкция по применению Плана счетов). При этом арендованный объект вы вправе учесть на забалансовом счете в любом из случаев, указанных в п. 11 ФСБУ 25/2018:
1) срок аренды - 12 месяцев или меньше;
2) стоимость аналогичного нового ОС не превышает...
3) вы вправе применять упрощенные способы...
Подробнее см. в КонсультантПлюс, пробный доступ бесплатен.
При таком способе для начисления арендной платы проводки арендатор сделает такие:
- Дт 20 (23, 25, 26, 29, 44, 91) Кт 60 — на величину платы за аренду без НДС;
- Дт 19 Кт 60 — в части НДС, относящегося к плате за аренду.
Выбор счета, указываемого по дебету первой из проводок, определит цель использования объекта, ради которой он и брался в аренду. Счет 91 здесь появится в случае передачи имущества в субаренду.
Платеж арендодателю отразится как Дт 60 Кт 51.
Перечисление обеспечительного платежа зафиксируется проводкой Дт 76 Кт 51, а его возврат арендодателем как Дт 51 Кт 76. Одновременно этот платеж при его оплате будет показан на забалансовом счете 009, а при возврате — списан с него. Использование обеспечения на погашение долга по арендным платежам отразится проводкой Дт 60 Кт 76, а возмещение иных претензий — проводкой Дт 76 Кт 76 с разной аналитикой по дебету и кредиту этого счета.
Расходы на содержание и ремонт арендованного имущества будут учитываться так же, как и по объектам, находящимся у арендатора в собственности.
Улучшения, вносимые в арендованный объект, будут отражаться записью Дт 08 Кт 60 (23, 69, 70). В случае компенсации расходов по ним арендодателем появятся проводки по реализации произведенных затрат: Дт 62 Кт 91 (90), Дт 91 (90) Кт 68, Дт 91 (90) Кт 08. Отделимые улучшения, не передаваемые арендодателю, возникнут в учете арендатора как самостоятельная единица основных средств (Дт 08 Кт 60 (23, 69, 70) и Дт 01 Кт 08) с начислением по ней амортизации на протяжении срока действия договора на аренду (Дт 20 (23, 25, 26, 29, 44, 91) Кт 02).
Если способ с забалансовым учетом использовать нельзя (не выполняются вышеуказанные условия), арендатор должен отразить право пользования активом и обязательство по аренде (п. 10 ФСБУ 25/2018).
Важно! Подсказки от КонсультантПлюс
Право пользования активом (ППА) учитывайте на счете 01 и амортизируйте. Стоимость права равна сумме обязательства по аренде и платежей, перечисленных до получения недвижимости в аренду. Срок полезного использования равен сроку аренды (п. п. 13, 17 ФСБУ 25/2018).
Обязательство по аренде покажите на счете 76 по приведенной стоимости арендных платежей. Она равна номинальной сумме будущих платежей, дисконтированной по ставке, по которой вы можете получить заем на сопоставимый срок. По этой ставке ежемесячно начисляйте проценты на остаток обязательства и уменьшайте его на текущий платеж (п. п. 14, 15, 18 ФСБУ 25/2018).
Схему проводок на примере смотрите в Типовой ситуации, бесплатно, оформив пробный доступ к системе.
Итоги
Договор на аренду имущества, заключаемый между юрлицами, содержит ряд положений, влияющих на связанные с арендой проводки. К числу таких положений относятся размер платежей за аренду и порядок их оплаты, предоставление или непредоставление возможности передачи в субаренду и внесения улучшений в имущество за счет арендодателя, осуществление капремонта арендатором, использование обеспечения. С 2022 года выбирать способ бухучета аренды нужно строго с учетом требований нового ФСБУ 25/2018.