Налоговый вычет при продаже квартиры - изменения 2015

РаспечататьВ избранноеОтправить на почту

Налоговый вычет при продаже квартиры-2015 - изменения с этого года довольно примечательны. Налоговый вычет — востребованная среди граждан России преференция. Какие же новшества в правилах его исчисления появились в 2015 году?

 

Налоговый вычет при продаже квартиры: новые поправки в НК РФ

В качестве вычета можно использовать субсидии и проценты по ипотеке

Расходы по приобретению квартиры не индексируются

Продавцам жилья — нерезидентам вычет недоступен

Вычет положен каждому из владельцев доли в квартире

Квартира получена по договору мены — будет вычет

Продали жилье в рассрочку — расходы к вычету возможны в любой пропорции

 

Налоговый вычет при продаже квартиры: новые поправки в НК РФ

Говоря о новшествах в НПА, регулирующих рассматриваемую налоговую преференцию, нужно обратить внимание, прежде всего, на поправки в НК РФ, которые вступят в силу с 2016 года. Соответствующие нормы были приняты еще в конце 2014 года — они зафиксированы в п. 11 ст. 2 ФЗ «О внесении изменений в части первую...» от 29.11.2014 № 382-ФЗ.

Важнейшая поправка в НК РФ, введенная законом № 382-ФЗ, касается увеличения срока, по истечении которого можно продавать квартиру без уплаты НДФЛ. Сейчас он составляет 3 года, а с 2016 года увеличится до 5 лет.

Сенсационной, по мнению многих юристов, можно считать поправку в НК РФ, в соответствии с которой минимальная стоимость квартиры, фиксируемая в договоре купли-продажи, с 2016 года должна будет составлять не менее 70% от кадастровой цены жилья. Сейчас она может быть любой — на усмотрение продавца и покупателя.

Вместе с тем законодатель дает региональным властям право уменьшать указанные в законе № 382-ФЗ значения, касающиеся срока налогооблагаемого владения недвижимостью либо минимальной цены жилья, вплоть до нулевых.

Иных значимых новшеств в части регулирования вычета при продаже жилья, зафиксированных на уровне НК РФ и других федеральных законов, законодатель пока не инициировал. Однако 2015 год ознаменовался множеством разъяснений по рассматриваемым в данной статье правоотношениям.

В качестве вычета можно использовать субсидии и проценты по ипотеке

Так, Минфин России выпустил письмо от 18.09.2015 № 03-04-05/53793, в котором указал, что вместо гарантированного законом вычета в 1 млн руб. налогоплательщик может использовать с целью уменьшения налогооблагаемой базы при продаже квартиры жилищную субсидию. Минфин, таким образом, рекомендует рассматривать ее как разновидность личных расходов приобретателя недвижимости, которые подтверждены документально.

Данная позиция Минфина России корреспондирует с той, которую ведомство выразило в письме от 25.05.2015 № 03-04-07/29913. В нем оно указало, что налогоплательщик вправе использовать для уменьшения налогооблагаемой базы при продаже квартиры суммы, уплаченные банку в качестве ипотечных процентов за жилищный кредит по соответствующей квартире.

Расходы по приобретению квартиры не индексируются

Еще одно примечательное разъяснение Минфина приведено в письме от 07.08.2015 № 03-04-05/45738. В нем ведомство указывает, что налогоплательщик может использовать для уменьшения налогооблагаемой базы при продаже квартиры расходы, понесенные при ее покупке, только в номинальной величине — без какой-либо индексации.

Цены в России за несколько лет вырастают значительно, и граждане, решившие продать недвижимость, могут иметь вполне разумное желание использовать для уменьшения налогооблагаемой базы суммы, переданные когда-то продавцу, с учетом надбавки, коррелирующей с инфляцией. Однако Минфин считает, что законных оснований на это нет.

Продавцам жилья — нерезидентам вычет недоступен

В письме от 22.06.2015 № 03-04-05/35996 Минфин указал, что нерезиденты РФ не могут использовать налоговый вычет в размере 1 млн руб. при продаже жилья. Дело в том, что нерезиденты платят НДФЛ в размере 30, а не 13%. Его же они должны уплачивать и при продаже квартиры.

Таким образом, осуществлять соответствующие сделки нерезиденту РФ вдвойне невыгодно: ставка выше, и вычеты применять нельзя. Так что нерезиденту, планирующему продать российскую квартиру, целесообразно стать резидентом, прожив в РФ больше половины из 365 календарных дней.

Вычет положен каждому из владельцев доли в квартире

Весьма примечательна позиция ФНС России, выраженная в письме от 22.04.2015 № БС-4-11/6911. Данный документ подтверждает мнение ведомства, выраженное в более раннем письме — от 25.07.2013 № ЕД-4-3/13578. ФНС предписывает субъектам правоотношений в области налогообложения сделок с недвижимостью, прежде всего региональным ИФНС, рассматривать права «долевиков» на вычеты именно в той интерпретации, которая приведена ведомством в письме № ЕД-4-3/13578. Это может объясняться наличием жалоб граждан по поводу неисполнения соответствующих положений чиновниками местных ИФНС.

В письме № ЕД-4-3/13578 ФНС России указывает, что каждый из продавцов доли в квартире, если он владеет недвижимостью менее 3 лет, вправе использовать вычет в размере 1 млн руб. Однако если квартира продана как единый объект недвижимости, то соответствующий вычет распределяется между собственниками пропорционально доле их владения жильем.

Квартира получена по договору мены — будет вычет

Отметим еще один примечательный НПА — письмо Минфина России от 05.03.2015 № 03-04-05/11808. В нем ведомство указывает, что при продаже квартиры, полученной налогоплательщиком по договору мены, для уменьшения налогооблагаемой базы можно использовать сумму, указанную в данном договоре, либо ту, которая соответствует рыночной стоимости жилья на момент осуществления мены. Ее величина может определяться оценщиком.

Продали жилье в рассрочку — расходы к вычету возможны в любой пропорции

Иногда продажа квартир осуществляется их собственниками в рассрочку. ФНС России в письме от 11.02.2015 № БС-4-11/2049, которое корреспондирует с письмом Минфина России от 02.02.2015 № 03-04-04/3957, указывает, что:

  • налогоплательщик, продавший жилье в рассрочку, может, как и при единовременной продаже, использовать расходы, связанные с покупкой соответствующего жилья, для уменьшения налогооблагаемой базы, формирующейся в результате поступления денежных сумм от покупателя;
  • порядок распределения соответствующих расходов налогоплательщик должен осуществлять самостоятельно.

Действительно, в НК РФ нет положений, каким-либо образом регулирующих, как продавцу квартиры соотносить платежи от покупателя и расходы, на которые можно уменьшать выручку. Законодатель позволяет налогоплательщикам действовать в таких случаях на свое усмотрение. Главное — произвести корректное декларирование соответствующих доходов и расходов.

Подробнее о вычетах по НДФЛ читайте в статьях:

 

Получать уведомления о важных налоговых изменениях

Оформить подписку

 

Оставить комментарий

Получить e-mail уведомление об ответе
Поля, отмеченные *, обязательны для заполнения