Подоходный налог (НДФЛ) с продажи квартиры в 2015 году

РаспечататьВ избранноеОтправить на почту

Подоходный налог с продажи квартиры взимается с резидента РФ, если срок его владения этим имуществом не превышает трех лет. При этом в процедуре исчисления подоходного налога с продажи квартиры есть множество тонкостей, которые следует учитывать на практике.

 

Надо ли указывать в форме 3-НДФЛ при продаже квартиры полученные доходы, если срок владения недвижимостью превысил три года

Принципы предоставления налогового вычета

Когда возникает право на вычет по НДФЛ при продаже квартиры

Есть ли ограничения по количеству объектов

Как оформить вычет, если проданное имущество находилось в общей собственности

Как правильно уменьшать доходы на величину расходов

Можно ли в форме 3-НДФЛ воспользоваться и вычетом, и уменьшением доходов на величину затрат, если продаются разные объекты

 

Надо ли в форме 3-НДФЛ при продаже квартиры указывать полученные доходы, если срок владения недвижимостью превысил три года

Доходы от продажи такого имущества не облагаются НДФЛ. Такой вывод, во-первых, следует из комплекса норм, содержащихся в п. 17.1 ст. 217, подп. 2 п. 1 ст. 228, п. 4 ст. 229 НК РФ. Во-вторых, этот вывод содержится в письмах Минфина России от 26 августа 2013 года № 03-04-05/34878 (п. 2) и ФНС России от 6 апреля 2012 года № ЕД-3-3/1166@. Специалисты контрольных органов детально объяснили в указанных письмах, что такие доходы декларировать не требуется.

Помимо этого, не следует облагать подоходным налогом и доходы, полученные от реализации недвижимого имущества, находящегося за границей. Исключение составляют ситуации, оговоренные международными договорами. Данный тезис развит в письме ФНС России от 9 ноября 2012 года № ЕД-3-3/4062@.

Из подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ можно сделать еще один важный вывод: если продается имущество, находившееся в собственности более трех лет, то налоговый вычет предоставляться не будет. Действительно, зачем его предоставлять, если подоходный налог с продажи квартиры в данном случае не взимается.

О том, почему не надо платить НДФЛ, если нет дохода, читайте в материале «Нет облагаемого НДФЛ дохода — нет обязанности подавать декларацию»

Принципы предоставления налогового вычета

Налоговый вычет согласно ст. 220 НК РФ (подп. 1 п. 1, подп. 1 п. 2) предоставляется, если произошла продажа имущества, принадлежавшего владельцу менее трех лет. Это правило распространяется и на доли в таком имуществе.

Суть же самого вычета в том, что доходы налогоплательщика, которые следует облагать по ставке 13%, можно снизить на сумму такого вычета. Однако законодательством установлен верхний предел сумм, которые можно вычитать из дохода при продаже жилой недвижимости. Согласно подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ размер такого вычета не может превышать 1 000 000 руб.

Важно помнить, что согласно подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ налогоплательщику предоставлено право выбора: воспользоваться вычетом или просто уменьшить свои доходы на сумму произведенных при покупке этой недвижимости расходов. В данном случае определяющую роль играет размер расходов и наличие подтверждающих документов. Если затраты меньше 1 000 000 руб. или документы вызывают сомнения, налогоплательщики отдают предпочтение вычету.

Когда возникает право на вычет по НДФЛ при продаже квартиры

Право на вычет в таких случаях возникает в налоговом периоде, когда доходы от продажи данного имущества фактически получены. Такая норма содержится в подп. 1 п. 1 и подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ. Даты других событий, сопутствующих данной операции, определяющего значения не имеют. Например, не имеет значения момент, в который произведена государственная регистрация сделки.

Минфин России в письме от 12 января 2012 года № 03-04-05/7-4 подтвердил этот тезис. Последовавшие затем коррекции ст. 220 НК РФ эту сферу не затронули, поэтому разъяснения специалистов министерства действительны по сей день.

Следует иметь в виду, что с 1 марта 2013 года проводить государственную регистрацию договоров купли-продажи недвижимости не требуется. На этот счет есть норма, содержащаяся в ч. 8 ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2012 года № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Пример

Серегин С. П. продал жилой дом Еремеевой Т.К. При этом договор купли-продажи был оформлен в конце ноября 2014 года, тогда же произведены все расчеты по оплате дома. А вот государственная регистрация права на собственность состоялась уже в начале 2015 года.

Право на имущественный вычет возникло у Серегина С. П. в 2014 году. Дата регистрации права собственности (2015 год) не может изменить это положение.

О том, какие критерии применяются к срокам предоставления вычетов, узнайте из материала «Имущественный вычет по НДФЛ можно предоставить с начала года, независимо от того, в каком месяце работник подал заявление»

Есть ли ограничения по количеству объектов

К этому вопросу Минфин России возвращался неоднократно. Все разъяснения специалистов министерства можно свести к двум пунктам:

  • НК РФ не устанавливает рамок при определении числа объектов, продажа которых дает право на вычет;
  • суммарный объем вычетов по всем объектам (домам, квартирам, комнатам и т.п.) не может превышать 1 000 000 руб.

То есть сколько бы налогоплательщик не реализовал объектов, больше 1 000 000 руб. за всю проданную недвижимость он не получит.

Данная позиция Минфина России приведена, в частности, в письмах от 16 августа 2012 года № 03-04-05/7-956, от 19 июня 2012 года № 03-04-05/9-744 и от 25 апреля 2011 года № 03-04-05/7-297

Пример

Шелепин П. П. в 2014 году продал загородный дом за 5 000 000 руб. и две квартиры по цене 3 500 000 и 2 600 000 руб. Домом он владел более трех лет, и доход от продажи этой недвижимости НДФЛ не облагается.

Обе квартиры принадлежали Шелепину П. П. менее трех лет. Налогооблагаемый доход поэтому составил 6 100 000 руб. (3 500 000 + 2 600 000 руб.). Тем не менее имущественный налоговый вычет все равно будет составлять лишь 1 000 000 руб.

Как оформить вычет, если проданное имущество находилось в общей собственности

В пп. 1 и 2 ст. 244 ГК РФ предусмотрены два подвида общей собственности:

  • совместная, при которой доли в праве собственности не определены;
  • долевая, при которой определена доля каждого собственника.

Подп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ устанавливает общий принцип получения вычета при реализации такого имущества. Рассмотрим отдельно каждый подвид.

Если речь идет о совместной собственности, то владельцы недвижимости распределяют размер вычета на основании договоренности между собой. Однако в НК РФ присутствует некая неопределенность: не указан порядок оформления такого договора. В связи с этим настоятельно рекомендуем заключить письменное соглашение между собственниками и, таким образом, избежать повышенного внимания налоговых органов. Это следует сделать в любом случае, даже если один из собственников вообще откажется от права на вычет.

Когда совместной собственностью пользуются супруги, то налоговый орган предоставит имущественный вычет любому из супругов в полном объеме. Никакого отдельного соглашения при этом не требуется. На кого оформлено данное имущество, в этом случае значения не имеет. Подтверждение данного вывода можно найти в постановлении ФАС Уральского округа от 7 апреля 2009 года № Ф09-1899/09-С2.

Если речь идет о долевой собственности, то владельцы делят размер вычета пропорционально принадлежащим им частям. Однако здесь есть одна тонкость. Дело в том, что при продаже имущества может быть получена сумма, превышающая размер вычета. Так чаще всего и бывает.

Независимо от поступившей суммы общий вычет не должен превысить 1 000 000 руб., и именно эти деньги будут распределяться в пропорции. Аналогичные выводы приведены в письмах Минфина России от 10 апреля 2012 года № 03-04-05/7-474, от 1 марта 2012 года № 03-04-05/7-238 и от 17 февраля 2012 года № 03-04-05/7-193.

Пример

Мать и дочь Сергеевы владели квартирой в долевой собственности, причем матери принадлежало 70%, а дочери — 30%. Квартира была продана за 2 000 000 руб. В собственности квартира находилась менее трех лет, поэтому можно воспользоваться правом на имущественный налоговый вычет. Правда, его сумма будет составлять 1 000 000 руб.

При этом матери может быть предоставлен вычет в сумме 700 000 руб. (1 000 000 руб. х 70%), а дочери — 300 000 руб. (1 000 000 руб. х 30%).

Как правильно уменьшать доходы на величину расходов

Как уже было сказано выше, существует альтернатива имущественному вычету — это право налогоплательщика на снижение доходов, облагаемых НДФЛ, на величину произведенных расходов. При этом такие затраты должны быть обязательно связаны с приобретением потом реализованного имущества. Норма, определяющая такое право, содержится в подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ.

В этой связи иногда возникает частный вопрос: есть ли возможность таким путем снизить доходы от сделки по обмену жилой недвижимости (договор мены). Минфин России в письмах от 3 июня 2014 года № 03-04-05/26663, от 8 апреля 2014 года № 03-04-РЗ/15807 и ФНС России в письме от 30 апреля 2014 года № БС-3-11/1613@ (п. 2) указали, что НК РФ не содержит запрета на проведение такой транзакции. То есть доходы, полученные в результате договора мены, можно снизить на величину затрат, понесенных при приобретении данного имущества.

Пример

Сердюков П. Г. обменял квартиру, принадлежавшую ему менее трех лет, на основании договора мены, в котором цена сделки составила 2 300 000 руб. Ранее эта квартира была приобретена им за 1 800 000 руб.

Сердюков П. Г. имеет полное право снизить размер налогооблагаемого дохода (2 300 000 руб.) на сумму затрат, произведенных при приобретении данной недвижимости (1 800 000 руб.). В результате подоходный налог с продажи квартиры надо будет исчислить с суммы в 500 000 руб.

О новой форме уведомления на имущественный вычет читайте в материале: «Обновлена форма уведомления на имущественный вычет»

Можно ли воспользоваться и вычетом, и уменьшением доходов на величину затрат, если продаются разные объекты

Налогоплательщик может продать несколько объектов в пределах одного налогового периода. Выбор между вычетом и снижением размера доходов на величину расходов у него остается, и в некоторых ситуациях приходится очень внимательно считать, где НДФЛ меньше.

Но гораздо интереснее вопрос, можно ли применять к одним объектам вычет, а к другим — разницу между доходами и расходами?

Официальные разъяснения по этому поводу есть, но датированы они 2013-м и более ранними годами (письма Минфина России от 21 октября 2013 года № 03-04-05/44008, от 25 сентября 2013 года № 03-04-05/39795, от 27 апреля 2012 года № 03-04-05/7-563, от 13 января 2011 года № 03-04-05/7-3, ФНС России от 21 августа 2009 года № 3-5-04/1308@). Контрольные органы указывали в них на правомерность дифференцированного подхода к разным объектам.

В 2014 году в ст. 220 НК РФ были внесены некоторые изменения, но они никоим образом не коснулись данной сферы. Это дает основания полагать, что указанные письма и разъяснения, содержащиеся в них, актуальны и поныне.

Важность данного вопроса станет ясна, если сравнить два возможных варианта развития событий.

Пример

Тимов Н. Ю. продал в 2014 году дом за 4 500 000 руб. и квартиру за 1 200 000 руб. Оба объекта принадлежали ему менее трех лет. Дом был куплен за 4 000 000 руб., квартира — за 800 000 руб.

По дому однозначно выгоднее уменьшить доходы на величину произведенных при покупке расходов. Налогооблагаемый доход будет равен:

4 500 000 руб. – 4 000 000 руб. = 500 000 руб.

По квартире рассмотрим два варианта расчета.

С применением вычета доход составит:

1 200 000 руб. – 1 000 000 руб. = 200 000 руб.

С применением разницы между доходами и расходами:

1 200 000 руб. – 800 000 руб. = 400 000 руб.

Из приведенных расчетов видно, что для дома выгоднее использовать вычет, а для квартиры — разницу. При таком дифференцированном подходе НДФЛ к уплате составит:

(500 000 руб. х 13%) + (200 000 х 13%) = 81 000 руб.

Если же способы подсчета налогооблагаемого дохода разнообразить не получится, следует использовать метод разницы.

Следует отметить, однако, что при всей привлекательности приведенной схемы налоговые органы могут придерживаться противоположной точки зрения. Тем более что свежих разъяснений по данному вопросу нет. В приведенных обстоятельствах можно посоветовать предпринять следующее — до сдачи налоговой декларации направить официальный запрос в ИФНС по месту учета. В противном случае придется готовиться к судебным процессам.

 

Получать уведомления о важных налоговых изменениях

Оформить подписку

 

Оставить комментарий

Получить e-mail уведомление об ответе
Поля, отмеченные *, обязательны для заполнения