Налог на имущество ИП сдаваемое в аренду

Alina C.
Постоянная ссылка #
Уважаемые профи, подскажите, пожалуйста, совсем запуталась. Сдаю квартиру, 3 года, зарегистрирована как ИП на УСН "Доходы". 6% плачу как положено. Налог на имущество платила все эти годы. Знала, что могу не платить, но сумма была небольшая не заморачивалась с этим. В этом году прислали требование, сумма выросла в разы, решила разобраться. Собственно, вопросы: 1)Что нужно сделать, чтобы не платить налог за сдаваемую квартиру за 2017 год, какое-то заявление подать до 1 декабря или уже поздно? 2) Можно ли вернуть уже уплаченный налог на имущество за три последних года? Спасибо!!!
Roman
Постоянная ссылка #
В ст. 407 НК РФ перечислены лица, освобождаемые от уплаты налога на имущество физических лиц. Индивидуальные предприниматели в ней не поименованы. Вместе тем предприниматели, применяющие специальные налоговые режимы (УСН, ЕНВД, ПСН), не признаются плательщиками налога на имущество физлиц в отношении имущества, используемого для предпринимательской деятельности, за исключением объектов, включенных в перечень, определяемый в соответствии с п. 7 ст. 378.2 НК РФ с учетом особенностей, предусмотренных абзацем вторым п. 10 ст. 378.2 НК РФ. Соответствующие нормы установлены в п. 3 ст. 346.11, втором абзаце п. 4 ст. 346.26, пп. 2 п. 10 ст. 346.43 НК РФ.
Как указано в п. 7 ст. 378.2 НК РФ, уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определяет на этот налоговый период перечень объектов недвижимости, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость.
Таким образом, индивидуальные предприниматели, применяющие УСН, ЕНВД, ПСН, не освобождаются от уплаты налога на имущество физлиц в отношении объектов недвижимости, используемых ими в предпринимательской деятельности, подлежащих обложению по кадастровой стоимости и включенных в перечень административно-деловых и торговых центров.
В отношении иного имущества (в том числе в случае отсутствия утвержденного органом власти перечня или невключения имущества ИП в такой перечень), используемого для предпринимательской деятельности, сохраняется освобождение от обязанности по уплате налога.
Roman
Постоянная ссылка #
Попробуйте обратиться в свою налоговую за разъяснением данной ситуации.
А вообще зачем вам как ИП надо было сдавать квартиру? платить 6 % а не 13? Ну так там другие заморочки, да еще и страховые взносы.
Roman
Постоянная ссылка #
Если налоговики подтвердят вам, что у вас есть право на льготу, то надо будет решать каким образом можно вернуть его за 3 года и не платить за 2017 год. Если льгот у вас никаких нет, то придется платить за 2017 и вернуть ничего не получится.
Если у вас высокий налог на квартиру, то возможно стоит заморочиться с оспариванием кадастровой стоимости квартиры. Но это опять же затраты и волокита.
Alina C.
Постоянная ссылка #
спасибо. льготы есть, я пенсионер. но, получается, не могу воспользоваться, так как сдаю в аренду. замкнутый круг.
Alina C.
Постоянная ссылка #
ну квартира дорогая, арендная плата неплохая, страховые взносы уменьшают налоги))) но пожалела сто раз уже после всех этих нововведений((( и не продать теперь без вычета за давностью владения(((
Alina C.
Постоянная ссылка #
спасибо, это я всё видела, но всё это смутно как-то. по закону имущество, используемое в предпринимательской деятельности не облагалось налогом на имущество, а сейчас фактически это отменили
Лариса, nalogi-nsk@mail.ru
Постоянная ссылка #
Alina C, ничего не отменили! Ваша квартира сдаётся в аренду, т.е. используется в предпринимательской деятельности, но НЕ ВКЛЮЧЕНА в перечень административно-деловых и торговых центров, определяемый в соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса РФ. Поэтому Вы, будучи ИП на спецрежиме, освобождены от обязанности по уплате налога на это имущество в силу нормы п. 3 ст. 346.11 НК РФ, если, конечно, этот вид деятельности указан при регистрации в качестве ИП.
Основанием для освобождения от обязанности по уплате налога на имущество физлиц могут быть документы, подтверждающие применение ИП УСН и фактическое использование имущества в предпринимательской деятельности (договоры с арендаторами и платёжные документы, свидетельствующие о получении доходов от сдачи квартиры в аренду).
Лариса, nalogi-nsk@mail.ru
Постоянная ссылка #
Вернуть ранее уплаченный налог на имущество можно. Для этого нужно подтвердить факт сдачи квартиры в аренду и представить в налоговую инспекцию Заявление о зачёте или о возврате суммы излишне уплаченного налога. Оно может быть подано в течение 3-х лет со дня уплаты налога (п. 7 ст 78 НК РФ).
Tania
Постоянная ссылка #
Я тоже ИП и тоже сдаю квартиры в аренду, именно для этого ИП и организовывала в свое время. Документы в налоговой принимала милая женщина, которая мне посоветовала заполнить заявление об освобождении уплаты налога на имущество и впоследствии приносить или присылать по почте копии договоров аренды с указанием адресов квартир, подтверждая то, что имущество является предметом предпринимательской деятельности. Я так и сделала, уже 4 года налог на имущество не плачу.
olkos2002
Постоянная ссылка #
Tania, а вы в курсе, что если вы соберетесь продать эти свои квартиры, которые являются предметами предпринимательской деятельности, то должны будете заплатить НДФЛ с доходов от продажи? Вот, как раз, свеженькое письмо-разъяснение Минфина России от 15.10.18 № 03-04-05/73674 по этому поводу вышло. В нем говориться о том, что индивидуальный предприниматель не освобождается от уплаты НДФЛ с дохода от продажи недвижимости, которая находится в его в собственности три года и более.

Аргументируется это тем, что согласно пункту 17.1 статьи 217 НК РФ и пункту 2 статьи 217.1 НК РФ доходы от продажи недвижимого имущества не будут облагаться НДФЛ, если такое имущество находилось в собственности физического лица в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
С 1 января 2016 года минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ). Но этот срок можно существенно понизить, если в отношении недвижимости соблюдается хотя бы одно из условий:
- право собственности на недвижимость получено гражданином в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, а именно членом семьи или близким родственником;
- право собственности получено в результате приватизации;
- право собственности на недвижимость получено в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

Все перечисленные правила не применяются к доходам от продажи недвижимого имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности. А это значит, что индивидуальный предприниматель обязан заплатить НДФЛ с доходов от продажи «рабочей» недвижимости независимо от срока владения этим имуществом.
Tania
Постоянная ссылка #
Да, знаю. Но, квартиры мои очень доходные, и я не собираюсь рубить сук, на котором сижу. Может быть, когда-нибудь, я задумаюсь о продаже, но и думать о налогах я буду тогда же, пока я задумываюсь только о покупке недвижимости еще, в том же районе.
Лариса, nalogi-nsk@mail.ru
Постоянная ссылка #
olkos2002, вы ошибаетесь. Не освобождается от НДФЛ доход от продажи коммерческой (нежилой) недвижимости (например, здания, помещения под офис, склад, магазин).
Если физлицом продаётся жилая недвижимость (например, квартира, жилой дом), ранее сдаваемая в аренду, т.е. используемая в предпринимательской деятельности, и такая недвижимость находилась в собственности физлица в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимости и более, то доход от её продажи освобождается от НДФЛ. Единственное условие, которое, на мой взгляд, нужно соблюсти, - собственник этой жилой недвижимости к моменту продажи должен сняться с рег. учёта в качестве ИП.
olkos2002
Постоянная ссылка #
Лариса, nalogi-nsk@mail.ru, не согласна с вами. Тем более, что у Tania в собственности не одна квартира, и она собирается приобретать еще, находясь в статусе ИП. Да и не всегда есть такая возможность закрыть/открыть ИП.
В соответствии с п. 3 ст. 346.11 Налогового кодекса РФ применение УСН индивидуальными предпринимателями предусматривает их освобождение от обязанности уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности.
Доходы, получаемые ИП вне рамок осуществления им предпринимательской деятельности, не освобождаются от обложения НДФЛ. Такой вывод можно сделать, опираясь на положения ст. 220 НК РФ, определяющие, что имущественные налоговые вычеты не применяются в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества, используемого в предпринимательской деятельности. Данный вывод также подтверждается разъяснениями финансового ведомства (например, письмо Минфина России от 23.04.2013 № 03-04-05/14060), указывающими, что доходы от продажи недвижимого имущества, использовавшегося в предпринимательской деятельности, не могут быть освобождены от налогообложения.
Таким образом, в случае если квартира не использовалась в предпринимательской деятельности, доход от ее продажи по общему правилу должен облагаться НДФЛ по ставке 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ). А если квартира была куплена и находилась в собственности менее пяти лет, то доходы от ее продажи не могут быть освобождены от налогообложения в соответствии с п. 17.1 ст. 217 и п. 3, 4 ст. 217.1 НК РФ.
Однако, определяя порядок налогообложения доходов от продажи квартиры, находившейся в собственности у ИП, необходимо понимать, что в некоторых случаях будет сложно избежать претензий налоговиков.
Например, если продаваемая недвижимость учитывалась в деятельности ИП в качестве оборотных средств, в отношении нее подавалось заявление об освобождении от уплаты налога на имущество физических лиц в связи с ее использованием в предпринимательской деятельности, договор купли-продажи имущества заключался не просто с физическим лицом, а с ИП, то очевидно, что имущество использовалось в предпринимательской деятельности.
Еще одним критерием, по которому налоговая определяет правомерность отнесения доходов к личным, является указание (либо неуказание) тех или иных видов деятельности в ЕГРИП. К сожалению, если у ИП в видах деятельности указаны продажа и аренда недвижимости, доказать неиспользование квартиры в предпринимательской деятельности (особенно, если она была приобретена уже после регистрации ИП) будет довольно проблематично. В своих письмах Минфин России и ФНС России указывают, что доходы от деятельности, подпадающей под виды деятельности, указанные ИП при регистрации, признаются доходами, полученными от осуществления предпринимательской деятельности (письма Минфина России от 16.03.2011 № 03-11-11/55, УФНС России по г. Москве от 10.03.2011 № 20-14/4/21822). Таким образом, с точки зрения налоговой инспекции, доходы от продажи такой квартиры будут рассматриваться как доход, полученный от предпринимательской деятельности, и должны будут учитываться в качестве доходов в целях уплаты налога в соответствии со ст. 346.15 НК РФ.
С учетом вышесказанного ИП на УСН, среди видов деятельности которого указаны продажа и аренда недвижимости, имеет мало шансов получить имущественные налоговые вычеты за покупку или продажу недвижимости в качестве физического лица в соответствии со ст. 220 НК РФ. Данные расходы, с точки зрения налоговой, не будут относиться к личным доходам ИП и не должны облагаться НДФЛ.
А доходы от сдаваемой внаем квартиры, принадлежащей ИП на праве собственности, могут быть отнесены к доходам, полученным от предпринимательской деятельности и облагаться УСН в том случае, если в ЕГРИП для данного ИП указан соответствующий вид деятельности — сдача внаем недвижимого имущества (подобный вывод содержится в письме Минфина России от 15.11.2016 № 03-11-11/67023).
Использование такого имущества в предпринимательской деятельности может быть подтверждено, например, договорами с нанимателями, свидетельствующими о получении доходов от соответствующего вида предпринимательской деятельности, заключением договора от имени ИП, а не просто физического лица — гражданина, поданным заявлением об освобождении от уплаты налога на имущество физических лиц в отношении конкретной квартиры.
Лариса, nalogi-nsk@mail.ru
Постоянная ссылка #
olkos2002, всё, что вы написали, имеет место быть, если физлицо - ИП… Ради экономии можно и сняться с учёта в качестве ИП, а потом снова встать на учёт – процедура простая…
Я исхожу из того, что квартира была приобретена физлицом до регистрации в качестве ИП, за личные средства. На момент продажи договор аренды расторгнут, т.е. недвижимость уже не используется в предпринимательской деятельности, физлицо не является ИП (в договоре продажи квартиры отсутствует указание на статус ИП), сделка имеет разовый характер и не направлена на систематическое получение прибыли. При таких условиях реализация квартиры не связана с осуществлением физлицом предпринимательской деятельности.
Доход от продажи этой квартиры будет облагаться НДФЛ по правилам, установленным для физлиц без статуса ИП.
Tania
Постоянная ссылка #
Извините, что я вмешиваюсь в ваш диалог, но бывают случаи, когда проще заплатить 6% УСН с дохода от продажи целиком, чем 13% НДФЛ, даже с учетом вычета. Я не беру, конечно, случай, когда квартира давно в собственности и НДФЛ с ее продажи уже не платится.
Но, вот в чем вопрос. Я сейчас, как ИП куплю квартиру, а потом, допустим, лет через семь, захочу ее продать, мне в какой срок нужно сняться с учета как ИП? За пять лет до продажи?
Ivan55
Постоянная ссылка #
Согласно последним изменениям, в 2017 году налог на имущество будет исчисляться по кадастровой стоимости недвижимого объекта, а обязанность по его уплате ложится «на плечи» всем обладателям недвижимого имущества, кроме отдельных категорий граждан, которым полагаются налоговые льготы. К категории «льготников» относятся и пенсионе.
Создайте новый комментарий в теме
Прикрепить файл
?
Получить e-mail уведомление об ответе
Есть вопрос по другой теме? Можете создать Новое обсуждение