Подписывайтесь на новости
Присоединяйтесь к нам в соц. сетях:

Судебная практика о признании договора аренды незаключенным

Судебная практика о признании договора аренды незаключенным достаточно устойчива. В статье рассмотрим, когда можно заявлять соответствующее требование и какие последствия повлечет положительное судебное решение. Затронем и вопросы расторжения арендного договора по инициативе одной из сторон.  

Каким признавать договор аренды: незаключенным или недействительным?

Незаключенность и недействительность договора — самостоятельные основания для обращения в суд. Важно правильно выбрать одно из них, так как после подачи иска изменить требование не удастся.

Что учесть при заключении договора аренды, рассказали эксперты КонсультантПлюс. Оформите пробный бесплатный онлайн-доступ к правовой системе и переходите в Путеводитель. 

Незаключенный договор — это несостоявшаяся сделка. Обязательства по нему не возникли. Есть две причины, по которым можно признать договор таковым:

  1. Не согласованы в требуемой форме существенные для данного вида договора условия (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
  2. Не передано имущество, в то время как по закону для признания договора заключенным обязательна его передача (п. 2 ст. 433 ГК РФ). По этому основанию незаключенным будет, например, договор займа (п. 1 ст. 807 ГК РФ). А вот к договору аренды это не относится, так как его заключенность не поставлена законом в зависимость от передачи имущества.

Начало исполнения договора аренды сводит шансы на признание его незаключенным к минимуму (п. 3 ст. 432 ГК РФ). Возможно, более эффективным будет признание договора аренды недействительным - судебная практика почти едина в этом вопросе. Суд будет стараться сохранить обязательства, а не аннулировать их (п. 7 информписьма Президиума ВАС от 25.02.2014 № 165).

Недействительность сделки предполагает, что договор заключен. Однако в силу определенных пороков он является ничтожной или оспоримой сделкой (§ 2 гл. 9 ГК РФ), последствие — возврат сторон в первоначальное положение.

Рекомендуется заявлять о незаключенности договора, только если одновременно:

  • не согласовано одно из существенных условий;
  • нет доказательств принятия исполнения.

Учет аренды согласно ФСБУ 25 мы описывали в материале

Несогласованность предмета аренды

Для аренды существенными условиями являются:

  • объект;
  • размер арендной платы (в некоторых случаях);
  • выкупная цена (для договоров об аренде недвижимости с правом выкупа).

Условие о предмете не будет считаться согласованным, если из текста договора невозможно точно определить имущество, подлежащее передаче (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Чаще всего так происходит, если объект аренды описан недостаточно.

Но если имущество уже передано, вряд ли суд признает договор незаключенным по этому основанию (п. 15 постановления Пленума ВАС от 17.11.2011 № 73). Заявление о незаключенности будет противоречить принципу добросовестности, так как объективно:

  • арендодатель знал, какое имущество он передает;
  • арендатор принял имущество и пользовался им без замечаний.

Некоторые виды арендных договоров подлежат госрегистрации. Но ее отсутствие не влияет на заключенность договора для его сторон (п. 3 ст. 433 ГК РФ, п. 3 информписьма Президиума ВАС от 25.02.2014 № 165). Такого договора существовать не будет только для третьих лиц.

Пример: собственник (он же арендодатель) переданного по незарегистрированному договору здания продал его. Арендатор будет обязан освободить здание по требованию покупателя.

Про отличия аренды от лизинга читайте в нашей статье

Арендная плата: всегда ли существенна, в каких случаях будет не согласована?

Размер платы за аренду — существенное условие для договоров аренды земли (п. 12 ст. 22 Земельного кодекса РФ), зданий и сооружений (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

Большинство судов считают, что согласование размера арендной платы обязательно и для заключения договора аренды помещения, так как любое помещение тесно связано со зданиями/сооружениями, в которых находится (постановление АС Мосокруга от 18.05.2017 по делу № А40-107421/2016).

В остальных случаях по общему правилу арендная плата не относится к существенным условиям. При отсутствии в договоре условия о размере платы возможно применение ст. 424 ГК РФ. На это указывают и суды (постановление ФАС ДВО от 08.12.2006, 05.12.2006 по делу № А24-204/06-19).

Однако если в договоре закреплено, что плата устанавливается «по соглашению сторон», она становится существенным условием (см. постановление ФАС Мосокруга от 02.09.2008 по делу № А40-4022/08-77-53).

Есть несколько факторов, которые могут свидетельствовать о несогласованности арендной платы (не только отсутствие конкретных сумм в договоре). Например, АС Северо-Западного округа в постановлении от 29.11.2016 № Ф07-11021/2016 указал, что данное условие нельзя признать согласованным ввиду следующего:

  • суммы прописью и цифрами в тексте договора не совпадают;
  • договор исполнялся, но платежи вносились в разном размере, при этом их размер не совпадал с указанными в договоре суммами.

В договорах аренды недвижимого имущества с выкупом существенным признается условие о выкупной цене. Если его не согласовать, договор может быть признан незаключенным в этой части (постановление АС Волго-Вятского округа от 18.11.2016 № Ф01-4770/2016).

Роль обеспечительного или гарантийного платежа в договоре аренды описана в статье "Обеспечительный или гарнатийный платеж по договору аренды".

Алгоритм признания договора аренды незаключенным приведен в КонсультантПлюс. Оформите пробный доступ к системе и переходите в Готовое решение. Это бесплатно.  

Последствия признания договора аренды незаключенным

Так как права и обязанности по такому договору не возникли, большинство его условий нельзя применить. Так, стороны не могут:

  • требовать исполнения договора (внесения арендной платы, передачи имущества);
  • применять договорную ответственность за неисполнение обязательств.

В качестве исключения могут применяться условия:

  • о договорной подсудности (п. 12 информписьма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165);
  • возмещении имущественных потерь, которые не связаны с нарушением обязательств (п. 3 ст. 406.1 ГК РФ);
  • неустойке за недостоверность заверений об обстоятельствах (п. 1 ст. 431.2 ГК РФ);
  • об арбитражной оговорке (ч. 11 ст. 7 закона «Об арбитраже в РФ» от 29.12.2015 № 382-ФЗ).

Если, несмотря на начало исполнения договора, он всё же признан незаключенным, всё исполненное может быть взыскано от одной стороны к другой по нормам о неосновательном обогащении. Например, суд может взыскать с арендатора плату за фактическое пользование имуществом (постановление ФАС ДВО от 31.07.2012 № Ф03-3126/2012).

Если нет обстоятельств, позволяющих заявить о незаключенности или недействительности договора, рекомендуется изучить вопрос о наличии нарушений обязательств, позволяющих каждой из сторон заявить о расторжении договора.

Случаи, в которых возможно расторжение договора аренды по требованию арендодателя

Специальные основания для расторжения договора по требованию арендодателя закреплены в ст. 619 ГК РФ. И хотя они все связаны со вполне конкретными нарушениями условий договора арендатором, их описание содержит много оценочных понятий:

  • имущество используется с существенным нарушением договорных условий или назначения имущества либо с регулярными нарушениями;
  • имущество существенно ухудшается арендатором;
  • арендатор не производит капремонт, хотя по закону или по договору обязан это делать;
  • арендатор более двух раз подряд не оплачивает аренду.

В каждой конкретной ситуации следует обращаться к судебной практике. Приведем примеры, когда суды посчитали нарушения арендатора недостаточными для расторжения договора по требованию арендодателя:

  • Незначительность задолженности (определение ВАС РФ от 20.06.2011 по делу № А40-75598/10-37-630).
  • Неуплата арендных платежей до госрегистрации, когда она обязательна (постановление ФАС Поволжского округа от 20.05.2008 по делу № А55-13945/2007).
  • Задолженность по аренде, вызванная невозможностью пользования имуществом по вине арендодателя (постановление ФАС СКО от 25.07.2011 по делу № А32-31085/2010).
  • Невнесение коммунальных платежей (постановление ФАС ПО от 25.07.2011 по делу № А55-31017/2009).

Порядок действий по расторжению договора аренды описан в КонсультантПлюс. Есть изложение ситуации для арендатора и для арендодателя. Оформите пробный доступ к системе и переходите в Готовые решения. Это бесплатно. 

Расторжение договора по инициативе арендатора

Ст. 620 ГК РФ выделяет четыре вида нарушений арендодателя, при которых арендатор может заявить о расторжении договора:

  1. Арендодатель препятствует пользованию имуществом или не предоставляет его. Пример: имущество передано без документов, которые обязательны для его эксплуатации (информписьмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66). Кстати, отсутствие акта приема-передачи имущества основанием для расторжения договора аренды судебная практика не считает, если имущество передано фактически (см. определение ВАС РФ от 19.10.2010 по делу № А40-82681/09-6-664).
  2. У имущества обнаружились недостатки, препятствующие его использованию, при этом они не могли быть обнаружены арендатором на момент его передачи. Например, имущество не соответствует противопожарным правилам (постановление ФАС ЗСО от 23.03.2012 по делу № А70-2089/2011).
  3. Арендодатель не осуществляет капремонт, являющийся его обязанностью.
  4. Имущество стало непригодным для пользования ввиду обстоятельств, за которые арендатор ответственности не несет. Экономическая нецелесообразность дальнейшего использования имущества к таким обстоятельствам не относится (постановление АС СЗО от 29.04.2015 по делу № А56-45069/2014).

Отметим, что закон напрямую разрешает устанавливать дополнительные основания для расторжения договора аренды по инициативе одной из сторон. Причем они необязательно должны быть связаны с нарушениями условий договора.

Читайте подборку наших статей о расторжении договоров:

"Расторжение договора купли-продажи недвижимости";

"Расторжение договора поставки";

"Как составить дополнительное соглашение о расторжении договора аренды".

Итоги

Наиболее высоки шансы признать договор аренды незаключенным в случае несогласованности одного из его существенных условий и при отсутствии фактического исполнения сделки. В прочих ситуациях, возможно, более подходящим будет требование о признании сделки недействительной или о расторжении договора.

Добавить в закладки
Ваши вопросы
8 сентября 2023 13:50
Постоянная ссылка
Суть дела:
Собственник заключил договор аренды, подписан с 2х сторон. В условиях договора аренды нежилого помещения прописано, что в случае не предоставления документов и не подписания Акта приема передачи помещения с Арендатором до 01.01.2024 года, Собственник обязан выплатить Арендатору неустойку в размере 3 размеров фиксированной части арендной платы.

К Собственнику пришел другой арендатор и предложил Аренду больше.
Вопрос, может ли Собственник не подписывая акт приема передачи с первым Арендатором, подписать договор аренды и АПП с 2м Арендатором на более выгодных условиях не боясь, что Арендатор 1 сможет через суд взыскать 3 арендные платы с Собственника. Или проще сказать, сможет ли Арендатор 1 взыскать штраф за не исполнение условий договора Собственником.
Ответить
8 августа 2023 16:00
Постоянная ссылка
подписан Договор аренды нежилого помещения,
но не подписан еще акт приема передачи
Может ли арендодатель отказать арендатору?
Ответить
10 августа 2023 00:11
Постоянная ссылка
На каком основании? Основной документ - договор, это арендатор без передачи помещения и наличия соответсвующего документа (акта) может предъявить претензии арендодателю.
Ответить
10 августа 2023 15:56
Постоянная ссылка
Спасибо
Ответить
19 апреля 2023 13:19
Постоянная ссылка
Здравствуйте! Заключили договор аренда киоска на коммерческой территории. Арендодатель не предоставил документы, кому принадлежит киоск, узаконен ли он и так далее. Какие могут быть последствия и где найти нужную информацию?
Ответить
19 апреля 2023 21:24
Постоянная ссылка

Смотрим ст. 608 ГК РФ "Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду".

То есть, если киоск не его, он не имел права садавать его в аренду. Возможно признание договора незаключенным.

Ответить
17 августа 2022 22:06
Постоянная ссылка
Муж сдал наше единственное жилье без согласия всех собственников. Мы с несовершеннолетним сыном прописаны там имеем долевую собственность. Сыну идти в школу, жильцы не пускают нас в квартиру. Не выходят на контакт и не открывают дверь. Говорят что у них договор и уезжать они не собираются. Что делать в данной ситуации? Участковый принял заявление. На место не выехал и направил отписку что причин в возбуждении дела о вселении у него нет.
Ответить
19 марта 2022 11:36
Постоянная ссылка
Предьявлен иск на пользование коридором соседнего помещения ,после добровольной передачи части коридора ,якобы им принадлежащей,как можно спорить ?
Ответить
15 декабря 2021 11:01
Постоянная ссылка
добрый день\. может ли служить основание м для признания договора аренды баннера недейсивтельным, если отсутствует разрешение на размещение рекламы?после предписания исполкома об отсутствии разрешения на размещение рекламы арендатор перестал платить аренду.можно ли спустя 10 месяцев написать письмо уведомление о расторжении договора с момента прекращения оплаты.
Ответить
10 декабря 2020 19:12
Постоянная ссылка
При продаже прав аренды, не был составлен договор о переуступке прав аренды в письменном виде, просто бывший арендатор отказался от аренды, настоящий напрямую с собственником заключил договор аренды. В договоре не прописан пункт о возможности переуступки, письменного согласия от собственника не было.
Ответить
5 ноября 2020 15:58
Постоянная ссылка
Заключен договор аренды здания для организации магазина не видя его фактического состояния. Зайдя в здание увидели что оно находится в ужасном состоянии и отказался от аренды. не приступая к работе отдали ключи от здания арендодателю, акт возврата здания не составил.Как познать договор не заключённым или недействительным
Ответить
12 декабря 2019 06:27
Постоянная ссылка
Меняется ли практика при условии что подписант и с той и другой стороны - одно лицо, при условии что по всем остальным параметрам договор не подлежит оспариванию
Ответить
Ваш вопрос
Отправить