Основные правила ведения бухучета в ТСЖ (нюансы)

Цели и задачи некоммерческой организации — ТСЖ

Товарищество собственников жилья — ТСЖ — традиционно создается в городских условиях, в многоквартирных домах. Однако возможны ситуации, когда в ТСЖ объединяются и собственники частных жилых строений, объединенных по какому-либо признаку (например, занимающих соседние земельные участки в населенном пункте).

Основной целью такого объединения является эффективное совместное управление принадлежащей товарищам жилой недвижимостью.

Реализация цели ставит перед участниками ТСЖ такие основные задачи:

• содержание имущества ТСЖ;
• ремонт имущества ТСЖ;
• создание комфортных условий проживания и пользования имуществом для всех собственников.

Помимо основных целей, определяющих некоммерческую направленность деятельности ТСЖ (товарищи ведут деятельность для самих себя), возможны ситуации, когда ТСЖ извлекает доход. Например:

• получает вознаграждение за размещение на здании рекламы, за использование имущества для оказания услуг интернета, кабельного телевидения, коммерческой телефонии и т. п.;
• сдает в аренду относящиеся к имуществу нежилые помещения;
• оказывает платные услуги жильцам (например, по мелкому ремонту в квартирах).

Как создать ТСЖ, узнайте в КонсультантПлюс. Изучите материал, получив пробный доступ к системе К+ бесплатно.

Бухгалтерский учет и отчетность в ТСЖ (нюансы)

Особенности ведения деятельности определяют нюансы организации бухучета в ТСЖ.

Одной из главных задач является формирование финансового отчета (обычно за год), представляющего товарищам полную и достоверную информацию о деятельности ТСЖ. Помимо этого, бухгалтерия ТСЖ готовит смету доходов и расходов ТСЖ на следующий год. Смета утверждается на общем собрании товарищей и в дальнейшем является основным планово-расчетным документом при ведении бухучета ТСЖ.

ВАЖНО! Информация об исполнении сметы доходов и расходов ТСЖ за отчетный год, годовой отчет о деятельности правления ТСЖ, а также информация об исполнении обязанностей по организации капремонта общего имущества МКД (если ТСЖ осуществляет эту деятельность) подлежит размещению в ГИС ЖКХ (закон о ГИС ЖКХ от 21.07.2014 № 209-ФЗ).

 Кроме того, бухгалтерия ТСЖ обеспечивает представление отчетности и расчеты с налоговыми органами и СФР. Несмотря на некоммерческую суть деятельности, ТСЖ в любом случае отчитывается и рассчитывается:

• с ИФНС — 6-НДФЛ, РСВ, Персонифицированные сведения
• СФР — по соответствующим разделам ЕФС-1.

Как можно заметить, все эти расчеты связаны с выплатой зарплаты лицам, занятым в обеспечении деятельности ТСЖ.

Отдельный нюанс касается прочей отчетности, в частности по налогу на прибыль или доходы.

Налоговые обязательства ТСЖ (нюансы)

По умолчанию, если ТСЖ не заявляло иное, оно как юрлицо находится на ОСН. При этом взносы собственников жилья — участников ТСЖ налогами с реализации не облагаются (п. 14 ст. 251 НК РФ касательно налога на прибыль; подп. 1 п. 2 ст. 146 НК РФ в части НДС).

Представление ТСЖ коммунальных услуг (холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления, отведения сточных вод, обращения с твердыми коммунальными отходами) освобождается от НДС (подп. 29 п. 3 ст. 149 НК РФ, письма Минфина России от 19.03.2014 № 06-05-17/11844, от 05.03.2013 № 03-07-14/6462, ФНС РФ от 02.02.2010 № ШС-17-3/20@), если:

• эти услуги ТСЖ приобретает у организаций коммунального комплекса, поставщиков электрической энергии, газоснабжающих организаций, организаций, осуществляющих горячее водоснабжение, холодное водоснабжение и (или) водоотведение;
• цена реализации коммунальных услуг соответствует цене их приобретения у ресурсоснабжающих организаций;
• ТСЖ не отказалось от освобождения от НДС по этим операциям в соответствии с п. 5 ст. 149 НК РФ.

Представление ТСЖ услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме освобождается от НДС (подп.30 п. 3 ст. 149 НК РФ, письма Минфина России от 03.07.2017 № 03-07-07/41736, от 08.06.2015 № 03-07-07/33108, от 15.07.2011 № 03-07-07/34), если:

• ТСЖ приобрело эти услуги у организаций и индивидуальных предпринимателей, непосредственно выполняющих (оказывающих) данные работы (услуги);
• цена реализации работ, услуг по содержанию общего имущества и ремонту управляющими компаниями, ТСЖ соответствует стоимости их приобретения;
• ТСЖ не отказалось от освобождения от НДС по этим операциям в соответствии с п. 5 ст. 149 НК РФ.

Все прочие поступления ТСЖ, кроме взносов на основную деятельность, содержат признаки налогооблагаемых по прибыли и по НДС — это в том числе:

• платежи собственников за индивидуальные услуги (например, ремонт квартиры), если они поступают сначала в ТСЖ, а затем перечисляются сторонним организациям, выполняющим услуги фактически;
• прочие аналогичные случаи, включая оказание услуг собственникам силами ТСЖ за дополнительную плату (сверх необлагаемых обязательных взносов).

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Земельные участки, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, не являются объектом налогообложения (подп. 6 п. 2 ст. 388 НК РФ).  

Оптимальным выходом для многих ТСЖ стала возможность перехода на УСН (п. 1 ст. 346.1 НК РФ). Данный режим имеет ряд преимуществ при учете поступлений ТСЖ, которые не являются взносами товарищей. Например:

• решает проблему обложения получаемых сумм НДС;
• снимает вопрос исчисления и уплаты налога на прибыль;
• стоимость большей части объектов движимого имущества можно списать в расходы в первый год их ввода в эксплуатацию;
• позволяет с 01.01.2018 не включать в базу, облагаемую УСН, доходы от собственников (пользователей) недвижимости, полученные в оплату коммунальных услуг, оказанных сторонними организациями.

Как ТСЖ на УСН ведет учет доходов и расходов, детально разъяснили эксперты КонсультантПлюс. Чтобы все сделать правильно, получите пробный доступ к системе и переходите в Готовое решение. Это бесплатно.

Кроме того, выбор УСН «доходы минус расходы» может иметь региональные льготы. Так, например, законом г. Москвы «Об установлении налоговой ставки УСН» от 07.10.2009 № 41 предусмотрена уплата организациями, основной вид деятельности которых управление и эксплуатация жилого фонда, налога по УСН «доходы – расходы» по ставке 10%.

ВАЖНО! Из присвоения ТСЖ того или иного режима налогообложения вытекает и обязанность ТСЖ сдавать установленные для данного режима отчеты в ИФНС.

Бухгалтерские проводки в ТСЖ (нюансы)

Бухгалтерский учет в ТСЖ ведется с применением стандартного плана счетов (утв. приказом Минфина от 31.10.2000 № 94н).

В соответствии с планом и положениями ПБУ 9/99 (утв. приказом Минфина от 06.05.1999 № 32н) и ПБУ 10/99 (утв. приказом Минфина от 06.05.1999 № 33н), учет взносов товарищей на осуществление деятельности ведется на счете 86, а поступления от деятельности, приносящей доход, — на счете 90.

Еще один существенный аспект деятельности ТСЖ — проведение капитального ремонта здания. Здесь сразу следует отметить 2 особенности:

• средства, полученные на капремонт в многоквартирных домах, относятся к целевому финансированию, подлежат отдельному учету и не включаются в состав доходов для налогообложения (подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ);
• капремонт может осуществляться с бюджетной поддержкой (ч. 2 ст. 191 ЖК РФ).

Типовые проводки здесь выглядят следующим образом:

Дт 55 Кт 50 — средства собственников на капремонт размещены на отдельном счете (здесь возможен вариант: Дт 76 Кт 86 — начислено финансирование членам ТСЖ, Дт 55 Кт 76 — поступили взносы на капремонт от физлиц);

Дт 55 Кт 86 — поступила бюджетная субсидия на капремонт;

Дт 20 Кт 60 — выполнены работы по капремонту подрядчиком;

Дт 60 Кт 55 — оплачено подрядчику с использованием спецсчета;

Дт 86 Кт 20 - списана стоимость работ за счет средств целевого финансирования

Как отразить расходы ТСЖ в бухгалтерском учете? Ответ на этот вопрос есть в КонсультантПлюс. Если у вас нет доступа к системе К+, получите пробный онлайн-доступ бесплатно.

Итоги

Учет и отчетность ТСЖ имеют свою специфику, обусловленную целями и задачами ТСЖ, а также функциями конкретного ТСЖ в управлении общим имуществом.

Особенности ведения бухгалтерского и налогового учета в конкретном ТСЖ отражаются в его учетной политике. О нюансах ее формирования читайте в статье «Формирование учетной политики в ТСЖ (нюансы)».